Czynniki te nadal mają znaczenie, ale już nie wystarczają. Dzisiaj dla firm z branży technologicznej, usług finansowych, sztucznej inteligencji, fintechu, cyberbezpieczeństwa czy międzynarodowych centrów usługowych decydujące znaczenie ma inne pytanie: gdzie są talenty?

Zmiana ta głęboko przekształca rynek biurowy. Najnowsze badanie firmy Colliers dotyczące globalnych centrów usług finansowych pokazuje, że przedsiębiorstwa nie wybierają już miast wyłącznie na podstawie tradycji finansowej czy kosztów najmu. Dostępność wykwalifikowanych specjalistów, potencjał innowacyjny, uczelnie wyższe, ekosystem technologiczny oraz jakość życia stały się czynnikami decydującymi.

Właśnie w tym kontekście Lizbona po raz pierwszy pojawia się wśród głównych europejskich centrów operacyjnych usług finansowych. Nie dlatego, że stała się nowym Londynem, Frankfurtem czy Paryżem, ale dlatego, że zmieniła się sama koncepcja centrum finansowego. Bankowość, ubezpieczenia i usługi finansowe to w coraz większym stopniu firmy technologiczne, zależne od inżynierów oprogramowania, specjalistów ds. danych, cyberbezpieczeństwa i sztucznej inteligencji.

Właśnie na to sektor nieruchomości powinien zwrócić uwagę. Zbyt długo biura analizowano niemal wyłącznie jako aktywa fizyczne: lokalizacja, jakość budynku, czynsz, powierzchnia i rentowność. Jednak wartość biura w coraz większym stopniu zależy od tego, co znajduje się poza jego murami: mieszkania, transport publiczny, uczelnie, łączność cyfrowa, energia, usługi, kultura, a przede wszystkim od tego, czy specjalista jest w stanie wyobrazić sobie życie w tym mieście.

Firma nie jest zatem już punktem wyjścia decyzji. Stała się konsekwencją ekosystemu zdolnego do przyciągania ludzi. Ta transformacja stwarza ogromną szansę dla Portugalii, ale ujawnia również słabe punkty: czy będziemy mieli wystarczającą liczbę mieszkań dla specjalistów, których chcemy przyciągnąć? Sprawna mobilność? Odpowiednia infrastruktura energetyczna i cyfrowa? Czy uda nam się zatrzymać młodych ludzi, których kształcimy?

Są to również kwestie związane z rynkiem nieruchomości. Budynek może posiadać najlepszy certyfikat środowiskowy, najbardziej wyrafinowaną architekturę i najnowocześniejszą technologię. Jeśli jednak znajduje się w mieście, w którym ludzie nie mogą znaleźć mieszkania, tracą godziny w korkach lub obserwują odpływ talentów, jego wartość nieuchronnie na tym ucierpi. Odwrotna sytuacja również ma miejsce: miasta z dobrymi ekosystemami talentów, wiedzy, mobilności i jakości życia stają się bardziej atrakcyjne dla firm i inwestorów.

Być może nadszedł więc czas, aby przestać rozmawiać o rynku biurowym wyłącznie w kategoriach dostępnych metrów kwadratowych, czynszów w najlepszych lokalizacjach czy wskaźników wynajęcia. Wskaźniki te pozostają ważne, ale pokazują jedynie część obrazu. Prawdziwa rywalizacja między miastami będzie w coraz większym stopniu dotyczyła zdolności do przyciągania i zatrzymywania wykwalifikowanych pracowników. Firmy podążą za tymi ludźmi. Dopiero potem pojawią się biura.

O przyszłości biur nie decyduje się już w samych biurach. Decyduje się o niej na uniwersytetach, gdzie kształcimy talenty, w domach, w których te talenty mogą mieszkać, w środkach transportu, z których korzystają, w jakości miast oraz w zdolności do tworzenia środowisk, w których firmy i ludzie chcą pozostać. Zanim będziemy mogli budować budynki dla firm, będziemy musieli zbudować miasta, w których ludzie, których poszukują te firmy, faktycznie chcą mieszkać.