Neue Daten des Immobilienportals Imovirtual zeigen, dass der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser in Portugal im Oktober bei 425.000 Euro lag – unverändert gegenüber September und 2,3 % niedriger als im Vorjahr.

Auch die durchschnittlichen monatlichen Mietpreise sanken auf 1.290 €, was einem Rückgang von 0,8 % sowohl im Monats- als auch im Jahresvergleich entspricht.

Auf dem Papier klingt das nach einer willkommenen Nachricht für Käufer und Mieter. Doch in einigen Teilen des Landes steigen die Mieten weiterhin stark an, während anderswo die Angebotspreise für Immobilien um Zehntausende Euro gefallen sind.

Allerdings ergibt sich in Portugal ein sehr unterschiedliches Bild.

Die vielleicht überraschendste Veränderung ist in Porto zu beobachten, wo der durchschnittliche ausgeschriebene Immobilienpreis von 430.000 € im Oktober 2025 auf 380.000 € im Oktober dieses Jahres gesunken ist.

Das entspricht einer Differenz von 50.000 Euro oder 11,6 % in nur einem Jahr.

Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass einzelne Immobilien um diesen Betrag an Wert verloren haben. Die Zahlen beziehen sich auf auf Imovirtual inserierte Immobilien und nicht auf abgeschlossene Transaktionen, und auch Veränderungen bei den angebotenen Immobilientypen können den Durchschnitt beeinflussen.

Für Menschen, die in Porto nach einer Immobilie suchen, ist die Situation jedoch im Auge zu behalten.

Auch in Lissabon ist ein Rückgang der ausgeschriebenen Verkaufspreise zu verzeichnen, obwohl die Stadt für Käufer nach wie vor der teuerste Bezirk auf dem portugiesischen Festland ist. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt nun bei 610.000 Euro, gegenüber 630.000 Euro vor einem Jahr.

Andere Teile des Landes entwickeln sich unterdessen in die entgegengesetzte Richtung.

Portalegre verzeichnete einen jährlichen Anstieg der ausgeschriebenen Verkaufspreise um 16,6 % auf 149.000 €, während Bragança um 12 % auf 128.250 € zulegte. Auch in Santarém stiegen die Preise um 10,4 %, wodurch der Durchschnittspreis bei 287.000 € lag.

Diese Unterschiede machen deutlich, dass es in Portugal nicht nur einen einzigen Immobilienmarkt gibt. Es gibt viele, die jeweils auf ihre eigenen lokalen Gegebenheiten reagieren.

Immobilien an der Algarve sind nach wie vor teuer

Für Käufer an der Algarve bieten die neuesten Zahlen kaum Anzeichen für eine nennenswerte Entlastung.

Im Bezirk Faro, der die Algarve umfasst, erreichte der durchschnittliche Angebotspreis für Immobilien im Oktober 575.000 €, was einem Anstieg von 2,7 % im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht.

Damit zählt die Algarve zu den teuersten Regionen des Landes für den Kauf einer Immobilie, wobei der durchschnittliche Angebotspreis nur 35.000 € unter dem von Lissabon liegt.

Auch Mieter müssen mit Preissteigerungen rechnen

Die durchschnittliche ausgeschriebene Monatsmiete im Bezirk Faro lag bei 1.300 €, was einem Anstieg von 8,3 % im Jahresvergleich entspricht.

Das sind 10 € mehr als der nationale Durchschnitt, liegt aber immer noch deutlich unter den 1.700 € in Lissabon.

Mieter in Beja müssen den größten Anstieg hinnehmen

Während die Immobilienpreise viel Aufmerksamkeit auf sich gezogen haben, zeigen die Mietzahlen einige der stärksten Veränderungen.

In Beja ist die durchschnittliche ausgeschriebene Monatsmiete innerhalb eines Jahres von 675 € auf 875 € gestiegen, was einem Anstieg von 29,6 % entspricht.

Für jemanden, der zu diesen ausgeschriebenen Preisen mietet, bedeutet dies zusätzliche Kosten von 200 € pro Monat oder 2.400 € über zwölf Monate.

Auch Évora verzeichnete einen erheblichen Anstieg, wobei die Durchschnittsmieten 1.000 € erreichten, was einem jährlichen Anstieg von 14,3 % entspricht.

Porto bietet einen weiteren interessanten Kontrast. Obwohl die ausgeschriebenen Verkaufspreise gesunken sind, sind die Mieten um 15,5 % von 1.030 € auf 1.190 € gestiegen.

Lissabon bleibt der teuerste Bezirk auf dem Festland, was die Mieten angeht, trotz eines Rückgangs um 2,9 % im Jahresvergleich, wodurch die durchschnittliche ausgeschriebene Miete bei 1.700 € liegt.

Eine der dramatischsten Veränderungen wurde auf der Insel Terceira auf den Azoren verzeichnet, wo die durchschnittlichen ausgeschriebenen Verkaufspreise im Jahresverlauf um 45 % stiegen, von 200.000 € auf 290.000 €.

Zahlen wie diese müssen jedoch mit Vorsicht interpretiert werden.

Das monatliche Barometer von Imovirtual erfasst die ausgeschriebenen Immobilienpreise. Es gibt keinen Aufschluss darüber, was Käufer letztendlich bezahlt haben, ob Vermieter ihre geforderten Mieten erzielt haben oder wie sich die Zusammensetzung des verfügbaren Immobilienangebots zwischen den Berichtszeiträumen verändert hat.

Es bedeutet auch nicht, dass bestehende Mieter in Beja automatisch eine Mieterhöhung von 29,6 % hinnehmen mussten.

Was die Zahlen jedoch zeigen, ist, wie ungleichmäßig sich der portugiesische Wohnungsmarkt entwickelt.

Für alle, die einen Kauf oder eine Anmietung planen, kann der nationale Durchschnitt ein nützlicher Ausgangspunkt sein. Die lokalen Zahlen liefern jedoch wahrscheinlich weitaus aussagekräftigere Informationen.

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