Portugal noteert de grootste stijging van de huizenprijzen in de EU sinds 2020

Portugal heeft sinds 2020 de grootste stijging van de huizenprijzen in de Europese Unie gekend, terwijl de beperkte bouwactiviteit en toenemende zorgen over de betaalbaarheid de huishoudens onder druk blijven zetten.

Volgens de statistische database van de Francisco Manuel dos Santos-stichting (FFMS) zijn de prijzen tussen 2025 en 2025 met 41,5 % gestegen, de grootste stijging van de 18 EU-landen die in die periode een stijging noteerden. Sinds 2010 zijn de prijzen met 81,9 % gestegen, de op twee na grootste stijging onder de 23 lidstaten waar de prijzen zijn gestegen.

De eerste editie, gepubliceerd als onderdeel van „Factualmente“ – een nieuw initiatief van de FFMS dat gangbare opvattingen toetst aan de hand van beschikbare statistische gegevens – richt zich op de woningmarkt en belicht de kloof tussen de kosten van het kopen van een woning, het aanbod van nieuwe woningen en de financiële middelen waarover gezinnen beschikken.

De meest recente cijfers van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) weerspiegelen de omvang van de stijging: de mediaanprijs van verkochte gezinswoningen in Portugal bereikte in 2025 € 2.076 per vierkante meter, een stijging van 16,8 % ten opzichte van het voorgaande jaar.

Groot-Lissabon bleef de duurste subregio, met een mediaan van € 3.439 per vierkante meter, gevolgd door de Algarve met € 3.139, terwijl het schiereiland Setúbal € 2.596 per vierkante meter noteerde en het grootstedelijk gebied van Porto € 2.305 bereikte.

Huishoudbudgetten

Deze cijfers wijzen erop dat de betaalbaarheid een landelijk probleem is geworden, en niet langer beperkt blijft tot de grootste steden van Portugal.

Uit de „Barómetro das Cidades” van de FFMS bleek dat 66% van de respondenten huisvesting als het belangrijkste gebied voor overheidsingrijpen beschouwde, waarbij bijna acht op de tien het oneens waren met de stelling dat het gemakkelijk was om geschikte woonruimte tegen een redelijke prijs te vinden.

Deze situatie leek bijzonder moeilijk in de twee grootste metropolen van het land, aangezien het percentage dat het idee dat betaalbare huisvesting gemakkelijk te vinden was, verwierp, 82% bedroeg in Lissabon en 88% in Porto.

Meer dan de helft van de respondenten in het hele land (51%) gaf ook aan dat woonlasten van invloed waren op hun vermogen om andere kosten te dekken.

Eerdere bevindingen uit de „Barómetro da Habitação 2023“ van de FFMS schetsten een vergelijkbaar beeld.

Zes op de tien mensen gaven aan moeite te hebben om hun maandelijkse woonlasten te betalen, terwijl een op de vier zei dat problemen bij het vinden van woonruimte al van invloed waren geweest op belangrijke levensbeslissingen.

Bovendien vreesde ongeveer één op de negen mensen binnen de komende vijf jaar zijn of haar woning te verliezen, en 34 % gaf aan nergens heen te kunnen als zij gedwongen zouden worden hun huidige woning te verlaten.

Nieuwbouw

Ondanks de stijgende prijzen is de nieuwbouw van woningen nog niet teruggekeerd naar het niveau van het begin van de eeuw.

In 2025 werden in Portugal ongeveer 27.000 nieuwe woningen gebouwd, een stijging van 11 % ten opzichte van het voorgaande jaar.

Dat totaal vertegenwoordigde echter minder dan een kwart van het aantal dat aan het begin van de jaren 2000 werd geregistreerd.

De sterkste daling deed zich voor tijdens en na de financiële crisis die in 2011 begon, waarbij de bouwactiviteit zowel in 2012 als in 2013 met 35 % per jaar daalde.

Tegelijkertijd is de recente bouw ook verschoven naar kleinere woningen.

Zoals gemeld door ECO is het aandeel van nieuwbouwwoningen die zijn geclassificeerd als studio’s of woningen met één slaapkamer bijna verdubbeld, wat een weerspiegeling is van veranderingen in de soorten woningen die op de markt komen.

De FFMS heeft ook de beschikbaarheid van leegstaande woningen onderzocht, maar de stichting beschrijft de opvatting dat leegstaande woningen op zichzelf de huisvestingscrisis zouden kunnen oplossen als onjuist.

Uit onderzoek van de Bank van Portugal blijkt dat sommige gemeenten, met name in delen van de agglomeraties van Lissabon en Porto, de regio Oeste, het gebied rond Aveiro en het schiereiland Setúbal, relatief weinig leegstaande woningen hebben in vergelijking met de vraag.

Hoewel het op de markt brengen van ongebruikte woningen de druk in veel gemeenten zou kunnen verlichten, zijn niet alle woningen onmiddellijk bewoonbaar: sommige vereisen een ingrijpende renovatie, terwijl andere verstrikt zijn in erfenisgeschillen of onopgeloste juridische procedures.

Sociale huisvesting

De FFMS betwist ook de opvatting dat Portugal een van de hoogste percentages eigenwoningbezit in de eurozone heeft.

Uit Eurostat-cijfers die worden aangehaald in het boek van de stichting „O Papel da Casa nas Finanças Pessoais”, geschreven door Ana Isabel Sá en gepubliceerd in 2026, tonen aan dat 73% van de huishoudens in 2024 in een eigen woning woonde, wat boven het gemiddelde van de eurozone van 65% lag, maar Portugal op de negende plaats plaatste onder de 20 landen van de eurozone.

Deze bevindingen wijzen erop dat het bezit van een eigen woning in Portugal wijdverbreid is, maar niet zo overheersend als de gangbare opvatting zou doen vermoeden.

Daarentegen acht de stichting de opvatting dat Portugal over een beperkt aanbod aan sociale woningen beschikt, juist.

Volgens schattingen van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) bedroeg het aandeel sociale woningen in 2021 slechts 1% van de nationale woningvoorraad, waarmee Portugal een van de laagste percentages in de eurozone had, alleen nog voor Litouwen.

Aankoop van woningen

Het rapport trekt ook de aanname in twijfel dat Portugese huishoudens over het algemeen een woning kopen omdat ze de voorkeur geven aan eigendom.

Volgens de Enquête over de financiële situatie van huishoudens uit 2020 gaf slechts 24% van de gezinnen die tussen 2011 en 2020 een woning kochten aan dat zij dit deden omdat zij de voorkeur gaven aan het bezit van een eigen woning, ongeacht het financiële rendement.

Ongeveer 39 % gaf aan dat hun hypotheeklasten lager waren dan de huur die ze anders zouden hebben betaald, terwijl 36 % de aankoop als een goede investering beschouwde, waardoor economische overwegingen een grotere rol speelden.

Uit de FFMS blijkt ook dat de perceptie klopt dat de meeste huurders liever een woning zouden kopen, maar daarvoor niet over de financiële middelen beschikken.

Deze moeilijkheden komen vooral duidelijk naar voren in de eigendomscijfers voor jongere generaties: uit de volkstelling van 2021 blijkt dat 42 % van de mensen tussen 25 en 34 jaar, geboren tussen 1987 en 1996, een eigen woning bezat.

Bij eerdere generaties lag het aandeel huiseigenaren op dezelfde leeftijd aanzienlijk hoger: 61 % voor degenen die tussen 1977 en 1986 zijn geboren, 70 % voor degenen die tussen 1967 en 1976 zijn geboren, en 55 % voor degenen die tussen 1957 en 1966 zijn geboren.

Alleen de generatie geboren tussen 1947 en 1956 kende hetzelfde percentage eigenwoningbezit van 42%.