Portugal verzeichnet den stärksten Anstieg der Immobilienpreise in der EU seit 2020

Portugal verzeichnet seit 2020 den stärksten Anstieg der Immobilienpreise in der Europäischen Union, da begrenzte Bautätigkeit und wachsende Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit die Haushalte weiterhin unter Druck setzen.

Laut der statistischen Datenbank der Francisco-Manuel-dos-Santos-Stiftung (FFMS) stiegen die Preise zwischen 2025 und 2025 um 41,5 % – der stärkste Anstieg unter den 18 EU-Ländern, die in diesem Zeitraum Preisanstiege verzeichneten. Seit 2010 sind die Preise um 81,9 % gestiegen – der dritthöchste Anstieg unter den 23 Mitgliedstaaten mit steigenden Preisen.

Veröffentlicht im Rahmen von „Factualmente“, einer neuen FFMS-Initiative, die gängige Annahmen anhand verfügbarer statistischer Belege überprüft, konzentriert sich die erste Ausgabe auf den Wohnungsmarkt und beleuchtet die Kluft zwischen den Kosten für den Erwerb einer Immobilie, dem Angebot an neuen Objekten und den finanziellen Mitteln, die Familien zur Verfügung stehen.

Die neuesten Zahlen des Nationalen Instituts für Statistik (INE) verdeutlichen das Ausmaß des Anstiegs: Der Medianpreis für in Portugal verkaufte Einfamilienhäuser erreichte im Jahr 2025 2.076 € pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 16,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Großraum Lissabon blieb mit einem Medianpreis von 3.439 € pro Quadratmeter die teuerste Teilregion, gefolgt von der Algarve mit 3.139 €, während die Halbinsel Setúbal 2.596 € pro Quadratmeter verzeichnete und der Großraum Porto 2.305 € erreichte.

Haushaltsbudgets

Diese Zahlen deuten darauf hin, dass die Erschwinglichkeit zu einem landesweiten Anliegen geworden ist und nicht nur ein Problem der größten Städte Portugals darstellt.

Das „Barómetro das Cidades“ der FFMS ergab, dass 66 % der Befragten den Wohnungsbau als den wichtigsten Bereich für staatliche Maßnahmen betrachteten, wobei fast acht von zehn Befragten der Aussage widersprachen, es sei einfach, eine geeignete Unterkunft zu einem angemessenen Preis zu finden.

Besonders schwierig schien die Situation in den beiden größten Ballungsräumen des Landes zu sein, da der Anteil derjenigen, die die Vorstellung, bezahlbarer Wohnraum sei leicht zu finden, ablehnten, in Lissabon 82 % und in Porto 88 % erreichte.

Mehr als die Hälfte der Befragten landesweit (51 %) gab zudem an, dass die Wohnkosten ihre Fähigkeit beeinträchtigten, andere Ausgaben zu decken.

Frühere Ergebnisse des „Barómetro da Habitação“ 2023 der FFMS zeichneten ein ähnliches Bild.

Sechs von zehn Personen gaben an, Schwierigkeiten bei der Begleichung ihrer monatlichen Wohnkosten zu haben, während jeder Vierte angab, dass Probleme beim Zugang zu Wohnraum bereits wichtige Lebensentscheidungen beeinflusst hätten.

Darüber hinaus befürchtete etwa jeder Neunte, innerhalb der nächsten fünf Jahre seine Wohnung zu verlieren, und 34 % gaben an, dass sie nirgendwo hingehen könnten, wenn sie gezwungen wären, ihre derzeitige Wohnung zu verlassen.

Neubau

Trotz steigender Preise hat der Wohnungsneubau noch nicht wieder das Niveau erreicht, das zu Beginn des Jahrhunderts zu verzeichnen war.

In Portugal wurden im Jahr 2025 etwa 27.000 neue Wohnungen gebaut, was einem Anstieg von 11 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Diese Gesamtzahl entsprach jedoch weniger als einem Viertel der zu Beginn der 2000er Jahre verzeichneten Zahl.

Der stärkste Rückgang erfolgte während und nach der Finanzkrise, die 2011 begann: Sowohl 2012 als auch 2013 sank die Bautätigkeit jährlich um 35 %.

Gleichzeitig hat sich der Neubau in jüngster Zeit zunehmend auf kleinere Wohnungen verlagert.

Wie ECO berichtet, hat sich der Anteil der neu gebauten Wohnungen, die als Einzimmerwohnungen oder Wohnungen mit einem Schlafzimmer klassifiziert sind, fast verdoppelt, was die Veränderungen bei den auf den Markt kommenden Wohnformen widerspiegelt.

Die FFMS untersuchte auch die Verfügbarkeit leerstehender Immobilien, doch die Stiftung bezeichnet die Annahme, dass leerstehende Wohnungen allein die Wohnungskrise lösen könnten, als unzutreffend.

Untersuchungen der Bank von Portugal zeigen, dass einige Gemeinden, insbesondere in Teilen der Ballungsräume Lissabon und Porto, der Region Oeste, dem Raum Aveiro und der Halbinsel Setúbal, im Vergleich zur Nachfrage relativ wenige leerstehende Immobilien aufweisen.

Zwar könnte die Bereitstellung ungenutzter Wohnungen den Druck in vielen Gemeinden verringern, doch sind nicht alle sofort bewohnbar, da einige umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordern, während andere Gegenstand von Erbschaftsstreitigkeiten oder ungeklärten Gerichtsverfahren sind.

Sozialer Wohnungsbau

Die FFMS stellt zudem die Auffassung in Frage, dass Portugal eine der höchsten Wohneigentumsquoten in der Eurozone aufweist.

Eurostat-Zahlen, die in dem von der Stiftung herausgegebenen Buch „O Papel da Casa nas Finanças Pessoais“, verfasst von Ana Isabel Sá und erschienen im Jahr 2026, zeigen, dass 73 % der Haushalte im Jahr 2024 in selbstgenutztem Wohneigentum lebten, was zwar über dem Durchschnitt der Eurozone von 65 % lag, Portugal jedoch auf Platz neun unter den 20 Ländern der Eurozone platzierte.

Diese Ergebnisse deuten darauf hin, dass Wohneigentum in Portugal zwar weit verbreitet ist, aber nicht so vorherrschend, wie die allgemeine Wahrnehmung vermuten lassen könnte.

Demgegenüber hält die Stiftung die Ansicht für zutreffend, dass Portugal über ein begrenztes Angebot an Sozialwohnungen verfügt.

Schätzungen der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) zufolge machte der Sozialwohnungsbestand im Jahr 2021 lediglich 1 % des nationalen Wohnungsbestands aus, womit Portugal einen der niedrigsten Anteile in der Eurozone aufweist und nur noch vor Litauen liegt.

Wohnungskauf

Der Bericht stellt zudem die Annahme in Frage, dass portugiesische Haushalte im Allgemeinen Immobilien kaufen, weil sie das Eigentum bevorzugen.

Laut der Erhebung zur finanziellen Lage der Haushalte aus dem Jahr 2020 gaben nur 24 % der Familien, die zwischen 2011 und 2020 eine Immobilie erworben hatten, an, dies getan zu haben, weil sie unabhängig von der finanziellen Rendite den Besitz ihrer Immobilie bevorzugten.

Etwa 39 % gaben an, dass ihre Hypothekenrückzahlungen niedriger seien als die Miete, die sie andernfalls gezahlt hätten, während 36 % den Kauf als gute Investition betrachteten, wodurch wirtschaftliche Überlegungen eine größere Rolle spielten.

Die FFMS bestätigt zudem die Einschätzung, dass die meisten Mieter lieber eine Immobilie kaufen würden, ihnen jedoch die finanziellen Mittel dazu fehlen.

Diese Schwierigkeiten zeigen sich besonders deutlich in den Eigentumszahlen der jüngeren Generationen: Volkszählungsdaten aus dem Jahr 2021 belegen, dass 42 % der 25- bis 34-Jährigen, die zwischen 1987 und 1996 geboren wurden, eine eigene Immobilie besaßen.

Bei den älteren Generationen war der Anteil der Eigenheimbesitzer im gleichen Alter deutlich höher: 61 % bei den zwischen 1977 und 1986 Geborenen, 70 % bei den zwischen 1967 und 1976 Geborenen und 55 % bei den zwischen 1957 und 1966 Geborenen.

Nur die zwischen 1947 und 1956 geborene Generation wies mit 42 % die gleiche Wohneigentumsquote auf.