Este artigo resume os aspectos essenciais da propriedade de uma casa de férias - quer seja apenas para uso pessoal ou para aluguer de curta duração.

O atrativo da propriedade portuguesa

Os estrangeiros gozam dos mesmos direitos que os cidadãos portugueses na compra e propriedade de imóveis em Portugal, sem restrições legais baseadas na nacionalidade.

O mercado de arrendamento de curta duração

Para os expatriados que pretendem gerar rendimentos a partir da sua casa de férias, o mercado de arrendamento de curta duração oferece um potencial significativo, tal como o Alojamento Local, mas com requisitos regulamentares e de licenciamento específicos.

Obtenção de uma licença de Alojamento Local (AL):

A licença AL é obrigatória para as propriedades alugadas a curto prazo (por exemplo, através da Airbnb ou Booking.com). O processo geralmente envolve:

  • Registo da atividade comercial: Deve registar a sua atividade comercial naAutoridade Tributária e Aduaneira e naSegurança Social, utilizando os códigos CAE apropriados (55201 ou 55204).
  • Submeter o registo do AL à Câmara Municipal: A licença do AL é emitida pela Câmara Municipal da localização do imóvel, sendo necessário apresentar documentos como
    • Cópia do bilhete de identidade/passaporte
    • Documento de registo de propriedade(Caderneta Predial)
    • Registo de atividade comercial
    • Licença de Utilização (para edifícios posteriores a 1951)
    • Cópia da sua apólice de seguro AL
    • Termo de responsabilidade
    • Comprovativo do seguro do imóvel
    • Documentos do proprietário/gerente
  • Representante fiscal (para não residentes): Se for não residente, precisará de um representante fiscal em Portugal que esteja registado para efeitos de IVA.
  • Requisitos e inspecções da propriedade: A sua propriedade tem de cumprir normas de segurança específicas, incluindo equipamento de segurança contra incêndios (extintor, cobertor de incêndio, detectores de fumo/monóxido de carbono, iluminação de emergência), um kit de primeiros socorros e informações de emergência claramente afixadas.
  • Comunicação de hóspedes: Deve registar-se junto da AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) para efeitos de comunicação de hóspedes. Para tal, é necessário fornecer os dados do hóspede, como o nome, a nacionalidade, a data de nascimento, o número do documento e as datas de entrada e saída.
  • Livro de reclamações: Deve estar disponível no estabelecimento um livro de reclamações físico.

    • Créditos: Pexels;

    Importantes alterações recentes ao Regulamento AL (a partir de novembro de 2024):

    • Autoridade Municipal: Os municípios têm agora maior autoridade para regular as aprovações de AL e podem definir "zonas de contenção" onde as novas licenças de AL podem ser restringidas ou mesmo proibidas (por exemplo, partes dos centros das cidades de Lisboa e Porto). É crucial verificar com a Câmara Municipal local antes de comprar um imóvel com a intenção de aluguer de curta duração.
    • Permanência da licença: As licenças de AL são agora geralmente permanentes e não expiram ao fim de cinco anos.
    • Transferibilidade: Os registos e as licenças de AL são agora transferíveis.
    • Limites de capacidade: A capacidade máxima para ALs é geralmente de 27 hóspedes.
    • Restrição de uso residencial: Os novos ALs estão impedidos de ocupar propriedades que tenham sido alugadas para fins residenciais nos últimos dois anos.
    • Certificados de conservação e de energia: Os imóveis AL devem ser oficialmente classificados como "médios" ou superiores em termos de conservação (confirmados por inspeção municipal) e possuir um certificado energético com um nível de eficiência energética igual ou superior a D.
    • Contribuição Especial (CEAL): A controversa contribuição especial para o alojamento local (CEAL) foi revogada pelo novo governo (a partir de maio de 2024), o que significa que os proprietários de AL já não são obrigados a pagá-la.

    Tributação para proprietários de casas de férias e alugueres de curta duração

    São aplicáveis vários impostos às propriedades em Portugal e o contacto com um profissional adequado garantirá o cumprimento das leis e regulamentos locais, que podem ser diferentes da jurisdição a que está habituado.

    O imposto é pago no ato da compra, onde se aplicam um imposto de selo e um imposto de transferência, ambos únicos. Posteriormente, podem ser aplicados dois impostos municipais sobre a propriedade, que devem ser pagos pelo menos uma vez por ano.

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    Para além disso, qualquer rendimento obtido com o arrendamento de propriedades portuguesas será tributado em Portugal - independentemente de ser ou não residente fiscal em Portugal. Além disso, o imposto dependerá do facto de os rendimentos serem obtidos a título pessoal ou através de uma empresa. Algumas despesas podem ser deduzidas para reduzir o rendimento coletável sujeito a tributação.

    Em caso de venda, pode ser aplicada uma mais-valia.

    Para saber mais sobre as consequências fiscais acima referidas, consulte o seguintelinkpara uma discussão mais pormenorizada sobre as taxas e o tratamento que podem ser aplicados. Relativamente à herança de imóveis, o seguinteartigopode fornecer mais informações sobre o tratamento fiscal em Portugal.

    Por último, se não for residente em Portugal, pode estar sujeito a tributação da sua propriedade em Portugal, onde é residente fiscal, e pode ser aplicável uma convenção para evitar a dupla tributação (que pode permitir evitar a dupla tributação).

    Outras considerações que podem ser aplicáveis e fundamentais são uma cobertura de seguro adequada (meteorológica, de aluguer, outra), bem como um prestador de serviços fiável para a manutenção do imóvel, de modo a garantir que a manutenção é efectuada regularmente (especialmente para imóveis arrendados).

    Contacte a Dixcart Portugal para mais informações (advice.portugal@dixcart.com).

    Note que isto não é aconselhamento fiscal.