Dieser Artikel fasst die wichtigsten Aspekte des Besitzes eines Ferienhauses zusammen - unabhängig davon, ob es nur zur persönlichen Nutzung oder zur kurzfristigen Vermietung bestimmt ist.

Die Attraktivität von portugiesischem Eigentum

Ausländer genießen beim Kauf und Besitz von Immobilien in Portugal die gleichen Rechte wie portugiesische Staatsbürger, es gibt keine rechtlichen Einschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit.

Der Markt für kurzfristige Vermietung

Für Ausländer, die mit ihrem Ferienhaus ein Einkommen erzielen möchten, bietet der Markt für Kurzzeitvermietungen ein erhebliches Potenzial, wie z. B. das Alojamento Local, das jedoch mit besonderen Genehmigungs- und Regulierungsanforderungen verbunden ist.

Erlangung einer Alojamento Local (AL)-Lizenz:

Eine AL-Lizenz ist obligatorisch für Immobilien, die kurzfristig vermietet werden (z. B. über Airbnb oder Booking.com). Das Verfahren umfasst in der Regel Folgendes:

  • Anmeldung der Geschäftstätigkeit: Sie müssen Ihre Geschäftstätigkeit bei der portugiesischen Steuerbehörde(Autoridade Tributária e Aduaneira) und der Sozialversicherung(Segurança Social) unter Verwendung der entsprechenden CAE-Codes (55201 oder 55204) anmelden.
  • Einreichung der AL-Anmeldung bei der Gemeindeverwaltung: Die AL-Lizenz wird von der Câmara Municipal (Gemeindeverwaltung ) des Standorts der Immobilie ausgestellt. Sie müssen folgende Dokumente vorlegen:
    • Kopie des Personalausweises/Reisepasses
    • Grundsteuerbescheinigung(Caderneta Predial)
    • Anmeldung einer gewerblichen Tätigkeit
    • Licença de Utilização (für Gebäude nach 1951)
    • Kopie Ihrer AL-Versicherungspolice
    • Begriff der Verantwortung
    • Nachweis der Sachversicherung
    • Dokumente des Eigentümers/Verwalters
  • Fiskalvertreter (für Nichtansässige): Wenn Sie nicht in Portugal ansässig sind, benötigen Sie einen Fiskalvertreter in Portugal, der für die IVA (Mehrwertsteuer) registriert ist.
  • Immobilienanforderungen und Inspektionen: Ihre Immobilie muss bestimmte Sicherheitsstandards erfüllen, einschließlich Brandschutzausrüstung (Feuerlöscher, Feuerdecke, Rauch-/Kohlenmonoxiddetektoren, Notbeleuchtung), einem Erste-Hilfe-Kasten und deutlich sichtbaren Notfallinformationen. Eine Inspektion durch die Stadtverwaltung wird die Einhaltung der Standards überprüfen.
  • Gästemeldungen: Sie müssen sich bei der AIMA (Agentur für Integration, Migration und Asyl) für Gästemeldungen anmelden. Dabei sind Angaben zu den Gästen wie Name, Staatsangehörigkeit, Geburtsdatum, Dokumentennummer und Eincheck-/Ausstiegsdatum zu machen.
  • Beschwerdebuch: Ein physisches Beschwerdebuch muss in der Unterkunft vorhanden sein.

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    Wichtige aktuelle Änderungen der AL-Verordnungen (ab November 2024):

    • Städtische Behörden: Die Gemeinden haben jetzt mehr Befugnisse zur Regulierung von AL-Genehmigungen und können "Sperrzonen" festlegen, in denen neue AL-Lizenzen eingeschränkt oder sogar verboten werden können (z. B. Teile der Stadtzentren von Lissabon und Porto). Es ist wichtig, dass Sie sich bei der örtlichen Câmara Municipal erkundigen, bevor Sie eine Immobilie mit der Absicht der kurzfristigen Vermietung erwerben.
    • Dauerhaftigkeit der Lizenz: AL-Lizenzen sind jetzt im Allgemeinen unbefristet und laufen nicht nach fünf Jahren ab.
    • Übertragbarkeit: AL-Registrierungen und -Lizenzen sind jetzt übertragbar.
    • Kapazitätsbeschränkungen: Die maximale Kapazität für ALs beträgt im Allgemeinen 27 Gäste.
    • Beschränkung der Nutzung zu Wohnzwecken: Neue ALs dürfen keine Immobilien mehr bewohnen, die in den letzten zwei Jahren zu Wohnzwecken vermietet wurden.
    • Erhaltungs- und Energiezertifikate: AL-Immobilien müssen offiziell als "mittel" oder höher für den Erhalt eingestuft sein (bestätigt durch eine Inspektion der Gemeinde) und ein Energiezertifikat mit einer Energieeffizienz von D oder höher haben.
    • Sonderabgabe (CEAL): Die umstrittene Sonderabgabe für lokale Unterkünfte (CEAL) wurde von der neuen Regierung aufgehoben (ab Mai 2024), was bedeutet, dass AL-Eigentümer nicht mehr zur Zahlung dieser Abgabe verpflichtet sind.

    Besteuerung für Eigentümer von Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen

    Für Immobilien in Portugal gelten verschiedene Steuern, und die Beauftragung eines entsprechenden Fachmanns stellt sicher, dass die lokalen Gesetze und Vorschriften eingehalten werden, die sich möglicherweise von der Rechtsprechung, an die Sie gewöhnt sind, unterscheiden.

    Die Steuern sind beim Kauf zu entrichten, wobei sowohl eine Stempelsteuer als auch eine Grunderwerbssteuer anfallen, die einmalig zu entrichten sind. Danach können zwei kommunale Grundsteuern anfallen, die mindestens jährlich zu entrichten sind.

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    Darüber hinaus werden alle Einkünfte aus vermieteten portugiesischen Immobilien in Portugal besteuert - unabhängig davon, ob Sie Ihren Steuerwohnsitz in Portugal haben. Die Höhe der Steuer hängt auch davon ab, ob Sie das Einkommen persönlich oder über ein Unternehmen erzielen. Bestimmte Ausgaben können abgezogen werden, um das zu versteuernde Einkommen zu verringern, das der Besteuerung unterliegt.

    Beim Verkauf kann ein Veräußerungsgewinn anfallen.

    Weitere Informationen über die oben genannten steuerlichen Folgen finden Sie unter folgendem LinkLinkfür eine detailliertere Erörterung der anwendbaren Steuersätze und der steuerlichen Behandlung. Für die Vererbung von Immobilien ist der folgendeArtikelfinden Sie weitere Informationen über die steuerliche Behandlung in Portugal.

    Wenn Sie nicht in Portugal ansässig sind, unterliegen Sie möglicherweise der Besteuerung Ihrer Immobilie in Portugal, wo Sie steuerlich ansässig sind, und es kann ein Doppelbesteuerungsabkommen anwendbar sein (das die Vermeidung der Doppelbesteuerung ermöglichen kann).

    Weitere Überlegungen, die von entscheidender Bedeutung sein können, sind ein angemessener Versicherungsschutz (Wetter-, Miet- und andere Versicherungen) sowie ein zuverlässiger Dienstleister für die Instandhaltung der Immobilie, der sicherstellt, dass die Instandhaltung regelmäßig durchgeführt wird (insbesondere bei vermieteten Immobilien).

    Wenden Sie sich an Dixcart Portugal für weitere Informationen (advice.portugal@dixcart.com).

    Bitte beachten Sie, dass dies keine Steuerberatung ist.