Португалия предлагает инвесторам множество возможностей, за которыми стоит следить.

По данным CBRE, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первом полугодии 2026 года достиг 1,4 млрд евро, что на 13% превышает показатель за аналогичный период прошлого года и является лучшим результатом за первое полугодие с 2020 года. В настоящее время CBRE повысила свой прогноз на весь год до более чем 3 млрд евро.

Но, на мой взгляд, более интересным моментом является не то, сколько капитала поступает в Португалию.

А в том, куда этот капитал направляется.

На долю отелей, а также промышленных и логистических объектов пришлось примерно 58 % инвестиций во втором квартале. Это говорит нам о важном моменте: инвесторы все чаще рассматривают Португалию в новом свете.

Речь идет уже не только о жилой недвижимости.

Гостиничный сектор становится объектом институциональных инвестиций

Особенно выделяется гостиничный сектор. Отдельное исследование CBRE показывает, что инвестиции в гостиницы в Португалии в первом полугодии 2026 года достигли примерно 512 млн евро, что на 82 % больше, чем годом ранее.

Эти цифры подтверждают тенденцию, за которой я наблюдаю уже некоторое время.

Туризм, возможно, и создает спрос, но инвестиционные возможности простираются гораздо дальше по цепочке.

Отели — это не просто здания. Это действующие предприятия, требующие управления, технологий, организации питания и напитков, транспорта, технического обслуживания, персонала, создания впечатлений и взаимодействия с бесчисленными местными поставщиками.

Когда институциональный капитал приобретает отель, экономический эффект не ограничивается пределами его территории.

Тот же принцип применим и к логистике. Склады и распределительные центры становятся более ценными, поскольку расширяются бизнес, торговля и инфраструктура вокруг них.

Именно поэтому я считаю, что инвесторам следует все чаще выходить за рамки традиционной истории жилой недвижимости Португалии.

Следите за The Second Dollar

Мне нравится думать об этом как об инвестировании «вниз по течению».

За первый доллар покупается отель, склад или объект инфраструктуры. Второй доллар уходит на всё, что необходимо для их эксплуатации, совершенствования и развития. Именно здесь часто появляются интересные возможности.

Вместо того чтобы спрашивать только: «Какие активы покупают инвесторы?», задайте другой вопрос: «Какие компании выигрывают от того, что эти активы покупаются?»

Это направляет инвесторов к операторам гостиничного бизнеса, туристическим компаниям, логистическим провайдерам, технологическим платформам, энергетической инфраструктуре и другим операционным компаниям, расположенным «вниз по течению» от растущей экономики Португалии.

Данные CBRE также показывают ещё один важный момент. Доходность объектов премиум-класса оставалась в целом стабильной во втором квартале, несмотря на продолжающуюся инвестиционную активность. Это свидетельствует о том, что инвесторы не просто гонятся за быстро снижающейся доходностью. Они направляют капитал в секторы, в которых видят долгосрочные экономические фундаментальные показатели.

Именно в этом заключается инвестиционная концепция фонда Global Investment Partnership Hospitality & Tourism Fund, который мы запускаем в Португалии. Вместо того чтобы просто покупать недвижимость и ждать роста её стоимости, фонд создаётся для инвестирования в соответствующие критериям операционные компании в сфере гостеприимства и туризма, которые могут извлечь выгоду из этого растущего притока институционального капитала.

Стратегия сосредоточена на жилых комплексах с обслуживанием, гостеприимстве, ориентированном на впечатления, и туристической экономике в целом — с целью получения как операционной прибыли, так и долгосрочной корпоративной стоимости. Для инвесторов, стремящихся получить португальскую «Золотую визу», цель состоит в том, чтобы обеспечить соответствующий инвестиционный путь на сумму 500 000 евро, одновременно получая доступ к тому же сектору гостеприимства, на который все чаще нацеливаются институциональные инвесторы.

Проще говоря, мы не пытаемся предсказать, куда пойдет капитал в будущем. Мы занимаем позицию ниже по цепочке от того места, куда он уже направляется.

Инвестиционная ситуация в Португалии стремительно меняется.

На протяжении многих лет международные инвесторы открывали для себя Португалию через жилую недвижимость и туризм. Однако в последнее время институциональный капитал, похоже, всё глубже проникает в экономику страны.

1,4 млрд евро — это цифры в заголовках. А куда пойдут эти деньги дальше — вот где может скрываться более значительная возможность.