Portugalia oferuje inwestorom wiele interesujących możliwości.

Według danych CBRE wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne wyniosła w pierwszej połowie 2026 r. 1,4 mld euro, co stanowi wzrost o 13% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i jest najlepszym wynikiem za pierwsze półrocze od 2020 r. CBRE podniosło obecnie swoją prognozę na cały rok do ponad 3 mld euro.

Uważam jednak, że bardziej interesujące jest nie to, ile kapitału napływa do Portugalii.

Chodzi o to, dokąd ten kapitał trafia.

W drugim kwartale hotele oraz aktywa przemysłowe i logistyczne stanowiły około 58% inwestycji. To dostarcza nam ważnych informacji na temat tego, jak inwestorzy coraz częściej postrzegają Portugalię.

Nie chodzi już wyłącznie o rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Sektor hotelarski staje się przedmiotem zainteresowania inwestorów instytucjonalnych

Sektor hotelarski szczególnie się wyróżnia. Z osobnego badania CBRE wynika, że inwestycje hotelowe w Portugalii osiągnęły w pierwszej połowie 2026 r. około 512 mln euro, co stanowi wzrost o 82% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Liczby te potwierdzają trend, który obserwuję już od pewnego czasu.

Turystyka może generować popyt, ale możliwości inwestycyjne sięgają znacznie dalej.

Hotele to nie tylko budynki. To działające przedsiębiorstwa wymagające zarządzania, technologii, gastronomii, transportu, konserwacji, personelu, doświadczeń oraz współpracy z niezliczoną liczbą lokalnych dostawców.

Kiedy kapitał instytucjonalny kupuje hotel, wpływ gospodarczy nie kończy się na granicy nieruchomości.

Ta sama zasada dotyczy logistyki. Magazyny i centra dystrybucyjne zyskują na wartości, ponieważ rozwijają się otaczające je przedsiębiorstwa, handel i infrastruktura.

Dlatego uważam, że inwestorzy powinni w coraz większym stopniu wykraczać poza tradycyjny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Portugalii.

Śledź „The Second Dollar”

Lubię myśleć o tym jako o inwestowaniu „w dalszym etapie łańcucha”.

Pierwszy dolar służy do zakupu hotelu, magazynu lub infrastruktury. Drugi dolar przeznacza się na wszystko, co jest niezbędne do prowadzenia działalności, ulepszania i rozwoju tych aktywów. To właśnie tam często pojawiają się interesujące możliwości.

Zamiast pytać wyłącznie: „Jakie aktywa kupują inwestorzy?”, zadaj inne pytanie: „Które przedsiębiorstwa zyskują na tym, że te aktywa są nabywane?”.

To kieruje inwestorów w stronę operatorów hotelarskich, firm turystycznych, dostawców usług logistycznych, platform technologicznych, infrastruktury energetycznej i innych przedsiębiorstw operacyjnych działających w dalszej części łańcucha rozwijającej się gospodarki Portugalii.

Dane CBRE wskazują również na inną istotną kwestię. Stopy zwrotu z nieruchomości klasy prime pozostawały zasadniczo stabilne w drugim kwartale, mimo utrzymującej się aktywności inwestycyjnej. Sugeruje to, że inwestorzy nie kierują się wyłącznie szybko malejącymi stopami zwrotu. Alokują kapitał w sektorach, w których dostrzegają długoterminowe fundamenty gospodarcze.

Taka jest również teza inwestycyjna leżąca u podstaw funduszu Global Investment Partnership Hospitality & Tourism Fund, który uruchamiamy w Portugalii. Zamiast po prostu kupować nieruchomości i czekać na wzrost ich wartości, fundusz ten został zaprojektowany tak, aby inwestować w kwalifikujące się przedsiębiorstwa z branży hotelarskiej i turystycznej, które są w stanie skorzystać z tego rosnącego napływu kapitału instytucjonalnego.

Strategia koncentruje się na obiektach z obsługą, turystyce opartej na doświadczeniach oraz szeroko pojętej gospodarce turystycznej – dążąc zarówno do osiągnięcia przychodów operacyjnych, jak i długoterminowej wartości przedsiębiorstwa. Dla inwestorów ubiegających się o portugalską „Złotą Wizę” celem jest zapewnienie kwalifikującej się ścieżki inwestycyjnej o wartości 500 000 euro, przy jednoczesnym uzyskaniu ekspozycji na ten sam sektor hotelarski, na który coraz częściej zwracają uwagę inwestorzy instytucjonalni.

Mówiąc prościej, nie próbujemy przewidywać, dokąd kapitał popłynie w przyszłości. Pozycjonujemy się na dalszym etapie łańcucha, w miejscu, dokąd już się kieruje.

Sytuacja inwestycyjna w Portugalii szybko się zmienia.

Przez lata międzynarodowi inwestorzy odkrywali Portugalię poprzez rynek nieruchomości mieszkaniowych i turystykę. Coraz częściej kapitał instytucjonalny wydaje się zagłębiać w gospodarkę.

1,4 mld euro to liczba, o której się mówi. To, dokąd te pieniądze trafią w następnej kolejności, może stanowić jeszcze większą szansę.