La Banque du Portugal met en garde contre un déficit de 300 000 logements. Les coûts de construction ne cessent d’augmenter, l’achat en vue de la location devient moins rentable et le gouvernement annonce de nouvelles aides, des avantages fiscaux et plus de deux milliards d’euros consacrés au logement en 2027.

Face à tant d’actualités, de chiffres et de mesures, il devient de plus en plus difficile pour les citoyens de comprendre ce qui se passe réellement. Et c’est peut-être précisément ce débat qui nous fait défaut.

Commençons par le logement local. Lisbonne affiche une baisse de 37 % des inscriptions, mais cela ne signifie pas pour autant que des milliers de logements soient revenus sur le marché locatif traditionnel. Une grande partie de cette baisse résulte de la radiation des inscriptions inactives. C’est un exemple qui montre comment un chiffre impressionnant peut donner une image très différente de la réalité.

Le marché locatif présente une autre contradiction. Les prix d’achat ont augmenté d’environ 11 %, tandis que les loyers des nouveaux baux n’ont progressé que d’un peu plus de 3 %, selon une analyse récente. Cela signifie qu’acheter un logement pour le louer est devenu moins intéressant dans de nombreux endroits. Et si nous avons besoin de plus de logements sur le marché locatif, nous ne pouvons pas ignorer la situation économique de ceux qui sont en mesure d’y investir.

Parallèlement, la construction continue également de coûter plus cher. En août, les coûts de construction des logements neufs ont augmenté de 7,5 % par rapport à l’année précédente. Les matériaux, la main-d’œuvre, le financement, les terrains et les procédures d’obtention des permis continuent de peser sur les projets. Il ne suffit pas d’annoncer que nous voulons davantage de logements abordables si les coûts nécessaires à leur construction continuent d’augmenter.

Du côté des politiques publiques, les mesures se multiplient. Incitations fiscales pour les bailleurs, aides à l’achat pour les jeunes, programmes de location abordable et fonds destinés au logement social. Ce sont là des instruments qui peuvent s’avérer utiles, mais leur efficacité dépend de leur mise en œuvre. Un régime de location abordable qui entre en vigueur sans que les réglementations nécessaires à son application soient en place illustre bien le fossé qui existe parfois entre l’annonce d’une solution et sa mise en pratique.

Dans les coulisses du marché, la réalité est moins médiatisée. Un promoteur immobilier doit évaluer les coûts, les risques, les délais et la demande avant de se lancer. Un propriétaire compare la rentabilité de la location à d’autres alternatives. Une famille recherche un crédit immobilier ou un loyer compatible avec son revenu disponible. Et une municipalité tente de répondre à des besoins qui dépassent souvent sa capacité d’exécution.

Ce sont des décisions différentes, mais elles s’inscrivent toutes dans le même marché.

La question du logement ne se résout pas uniquement par des mesures incitatives en faveur de la demande, ni exclusivement par des investissements publics ou privés. Elle nécessite une offre, de la prévisibilité, des financements, des capacités de construction et des règles qui s’appliquent suffisamment longtemps pour susciter la confiance.

Peut-être devrions-nous donc moins nous attarder sur le nombre de mesures annoncées et davantage sur les résultats concrets. Combien de logements neufs arrivent réellement sur le marché ? Combien de temps faut-il pour qu’un projet soit approuvé ? Combien de logements sont loués ? Et à quels prix les familles peuvent-elles y accéder ?

Le marché immobilier portugais n’a pas besoin d’une nouvelle succession de gros titres contradictoires. Il a besoin d’une lecture plus claire de la réalité et, surtout, d’une continuité dans la mise en œuvre.

Car, en fin de compte, la crise du logement ne se mesure pas au nombre d’articles publiés ou de mesures annoncées. Elle se mesure à la capacité d’une famille à trouver un logement à un prix abordable.

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