La Banca del Portogallo segnala una carenza di 300 mila alloggi. I costi di costruzione continuano a salire, l’acquisto a scopo di locazione diventa meno redditizio e il Governo annuncia nuovi aiuti, agevolazioni fiscali e oltre due miliardi di euro per l’edilizia abitativa nel 2027.

Di fronte a così tante notizie, cifre e misure, per i cittadini sta diventando sempre più difficile capire cosa stia realmente accadendo. E forse è proprio questa la discussione che ci manca.

Partiamo dall’offerta abitativa locale. A Lisbona si registra una riduzione del 37% delle registrazioni, ma ciò non significa che migliaia di abitazioni siano tornate al mercato locativo tradizionale. Gran parte della riduzione deriva dalla cancellazione delle registrazioni inattive. È un esempio di come un dato impressionante possa trasmettere un’idea della realtà molto diversa.

Il mercato degli affitti presenta un’altra contraddizione. I prezzi di acquisto sono aumentati di circa l’11%, mentre gli affitti sui nuovi contratti sono cresciuti di poco più del 3%, secondo una recente analisi. Ciò significa che acquistare una casa per affittarla è diventato meno interessante in molte località. E se abbiamo bisogno di più case sul mercato degli affitti, non possiamo ignorare le condizioni economiche di chi è disposto a investire in esse.

Nel frattempo, anche l’edilizia continua a diventare più costosa. Ad agosto, i costi di costruzione delle nuove abitazioni sono aumentati del 7,5% rispetto all’anno precedente. Materiali, manodopera, finanziamenti, terreni e iter autorizzativi continuano a gravare sui progetti. Non basta annunciare che vogliamo più alloggi a prezzi accessibili se i costi necessari per realizzarli continuano a crescere.

Sul fronte delle politiche pubbliche, le misure si stanno moltiplicando. Incentivi fiscali per i proprietari, sostegno all’acquisto per i giovani, programmi di affitto a prezzi accessibili e fondi per l’edilizia popolare. Si tratta di strumenti che possono rivelarsi utili, ma la loro efficacia dipende dall’attuazione. Un regime di affitti a prezzi accessibili che entra in vigore senza le necessarie norme da applicare dimostra bene la distanza che a volte esiste tra l’annuncio di una soluzione e la sua messa in pratica.

Dietro le quinte del mercato, la realtà è meno mediatica. Un promotore immobiliare deve valutare costi, rischi, scadenze e domanda prima di procedere. Un proprietario confronta la redditività dell’affitto con altre alternative. Una famiglia cerca una rata o un canone compatibile con il proprio reddito disponibile. E un comune cerca di rispondere a esigenze che spesso superano la sua capacità di intervento.

Si tratta di decisioni diverse, ma tutte fanno parte dello stesso mercato.

Il problema degli alloggi non si risolve solo con incentivi alla domanda, né esclusivamente con investimenti pubblici o privati. Occorrono offerta, prevedibilità, finanziamenti, capacità edilizia e regole che funzionino abbastanza a lungo da generare fiducia.

Forse dovremmo, quindi, valutare meno il numero di misure annunciate e più i risultati concreti. Quante nuove case arrivano effettivamente sul mercato? Quanto tempo ci vuole perché un progetto venga approvato? Quanti alloggi vengono affittati? E a quali prezzi le famiglie possono accedervi?

Il mercato immobiliare portoghese non ha bisogno di un’altra serie di titoli contraddittori. Ha bisogno di una lettura più chiara della realtà e, soprattutto, di continuità nell’attuazione.

Perché, in fin dei conti, la crisi abitativa non si misura in base al numero di notizie pubblicate o di misure annunciate. Si misura in base alla capacità di una famiglia di trovare una casa che possa permettersi.

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