Lisbona, Cascais e l’Algarve hanno attirato gran parte dell’attenzione e, più recentemente, anche Comporta è entrata a pieno titolo in questo panorama. Ma i dati che ho seguito suggeriscono che forse ci troviamo di fronte a una mappa che ha già iniziato a diventare obsoleta.

Il mercato immobiliare di fascia alta portoghese continua a crescere, ma ciò che trovo più interessante non è solo l’apprezzamento dei prezzi. È capire dove sta avvenendo. Funchal, Calheta, Vila Nova de Gaia, Grândola, Almada e altre località stanno iniziando ad acquisire rilevanza, il che dimostra come la domanda si stia progressivamente distribuendo su tutto il territorio. Si registrano rivalutazioni annuali molto significative, superiori al 14% in mercati come Funchal, Albufeira e Vila Nova de Gaia, mentre Grândola ha registrato un aumento di oltre il 27%. Più che i singoli dati, è importante comprendere il trend che essi rivelano.

Sarebbe facile spiegare questa evoluzione solo attraverso i prezzi di Lisbona o delle zone più consolidate dell’Algarve. Chi non può più permettersi, o semplicemente non vuole, pagare determinate cifre sta cercando alternative. Ma credo che ci sia qualcosa di più profondo in atto. Il concetto stesso di immobili di pregio sta cambiando. Privacy, sostenibilità, efficienza energetica, tecnologia, natura e qualità della vita hanno acquisito maggiore peso nel processo decisionale. Allo stesso tempo, diverse regioni portoghesi hanno iniziato a offrire proposte molto diverse allo stesso mercato internazionale. L’Algarve offre clima e vicinanza al mare. Comporta combina natura, bassa densità abitativa ed esclusività. Porto aggiunge patrimonio, identità urbana e cultura. Madeira offre clima, paesaggio e una qualità della vita tutta sua.

Ciò significa che il Portogallo potrebbe passare dall’avere solo poche destinazioni immobiliari internazionali all’avere diversi mercati con identità proprie. E ritengo che questo cambiamento sia particolarmente importante. Non è necessario creare una nuova Lisbona in ogni regione, né trasformare tutti i territori in una nuova Comporta. Al contrario, parte del valore risiede proprio nella diversità e nella capacità di ciascuna regione di preservare ciò che la rende attraente.

Ma questa trasformazione comporta anche delle responsabilità per i comuni e i decisori locali. Quando gli investimenti internazionali iniziano a scoprire nuovi territori, non basta limitarsi a osservare l’apprezzamento degli immobili. È necessario pensare alle infrastrutture, alla mobilità, ai servizi, alla pianificazione, all’offerta abitativa e alla capacità di trasformare questa domanda in sviluppo economico locale. Altrimenti, potremmo ritrovarci solo con prezzi più alti senza riuscire a cogliere tutto il valore che l’investimento potrebbe generare.

Lisbona rimane, tuttavia, competitiva rispetto ad altri grandi mercati internazionali. I valori del segmento di pregio restano significativamente inferiori a quelli di città come Parigi, Londra o New York. Ma forse la storia più interessante del mercato immobiliare portoghese non si limita più alla sola capitale o alle destinazioni che tradizionalmente hanno concentrato la domanda estera.

Il prossimo ciclo potrebbe essere proprio l’estensione di questa domanda a diverse aree geografiche, ciascuna con la propria identità e la propria proposta di valore. Ciò può rappresentare un’enorme opportunità per il Portogallo, a patto che si sappia gestire la crescita senza distruggere proprio ciò che ha reso attraenti questi luoghi.

Forse dovremmo, quindi, smettere di cercare la prossima Lisbona o il prossimo Algarve. La vera nuova mappa del mercato immobiliare portoghese potrebbe essere quella di un Paese con diverse destinazioni internazionali, diverse tra loro, ma in grado di competere nello stesso mercato globale.

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