Dit zijn terechte discussies, maar misschien blijven we te veel gefocust op de symptomen en gaan we het kernprobleem uit de weg: Portugal bouwt niet genoeg woningen om aan de behoeften van de bevolking te voldoen.

Een recent onderzoek van Morningstar DBRS zet deze realiteit in duidelijke cijfers. Sinds 2014 heeft Portugal een tekort van meer dan 300 duizend woningen opgebouwd, wanneer we het aantal nieuwe huishoudens vergelijken met het aantal opgeleverde woningen. Tegelijkertijd zijn de prijzen sinds 2019 vrijwel verdubbeld en stegen ze alleen al in 2025 met 19%.

Het onderzoek geeft toe dat sommige factoren die de vraag sterk hebben gestimuleerd, aan kracht kunnen inboeten. De immigratie kan vertragen, de toegang tot financiering is strenger geworden, de rentetarieven zijn gestegen en de verslechtering van de betaalbaarheid zelf weerhoudt veel gezinnen ervan een woning te kopen. Dit alles kan de vraag temperen. Maar er is een probleem: het aanbod zal waarschijnlijk nog steeds niet kunnen voldoen aan de behoeften van het land.

Hierop moeten we de discussie richten. Portugal kampt met een tekort aan bouwvakkers, hoge materiaal- en arbeidskosten, een schaarste aan bouwrijp terrein en te trage plannings- en vergunningsprocedures. Dit zijn structurele beperkingen die niet verdwijnen met een nieuwe belastingmaatregel of nieuwe aankoopsteun.

Wij, vastgoedprofessionals, moeten ook enige zelfkritiek uitoefenen. Al te lang hebben we recordprijzen gevierd als duidelijke tekenen van succes. Zelf, als iemand die deze markt al vele jaren volgt, ben ik van mening dat we moeten erkennen dat voortdurend stijgende prijzen niet noodzakelijkerwijs duiden op een gezonde markt wanneer een steeds groter deel van de bevolking niet langer in staat is een woning te kopen of te huren.

Dit betekent niet dat Portugal te maken heeft met een nieuwe zeepbel, vergelijkbaar met de crisis uit het verleden. DBRS acht het voorbarig om te spreken van een vastgoedzeepbel en wijst op een fundamenteel verschil: de huidige cyclus is niet aangewakkerd door een enorme opbouw van schulden bij huishoudens. De verhouding tussen schulden en besteedbaar inkomen is gedaald van ongeveer 100% tussen 2008 en 2012 tot rond de 50% in 2025.

Daarom is er geen reden voor paniekzaaierij. We hebben realisme nodig.

Huisvesting is niet langer alleen een sociale of vastgoedkwestie. Het is een kwestie van economisch concurrentievermogen. Bedrijven zullen moeite hebben om werknemers aan te trekken naar regio’s waar geen woonruimte te vinden is. Universiteiten zullen talent verliezen als studenten geen woonruimte hebben. Jongeren zullen hun zelfstandigheid en het stichten van een nieuw gezin blijven uitstellen.

Portugal heeft behoefte aan publieke en private investeringen, betere afstemming tussen gemeenten, snellere en voorspelbaardere besluitvormingsprocessen en diverse woonmodellen. We hebben behoefte aan koopwoningen, huurwoningen, betaalbare huisvesting en nieuwe oplossingen. Er is geen eenduidig antwoord op een tekort dat zich gedurende zoveel jaren heeft opgestapeld.

Maar één ding is zeker: „zonder het aanbod te vergroten, zullen we alleen maar de schaarste blijven herverdelen.“

Het echte risico voor Portugal is niet dat de huizenprijzen op een dag zouden kunnen dalen. Het is dat we nog een decennium lang over prijzen blijven discussiëren zonder de ontbrekende woningen te bouwen.