Se trata de debates legítimos, pero quizá nos centramos demasiado en los síntomas y evitamos abordar el problema central: Portugal no construye suficientes viviendas para satisfacer las necesidades de la población.

Un estudio reciente de Morningstar DBRS cuantifica claramente esta realidad. Desde 2014, Portugal ha acumulado un déficit de más de 300 mil viviendas, si se compara la creación de nuevos hogares con el número de viviendas terminadas. Al mismo tiempo, los precios prácticamente se han duplicado desde 2019 y crecieron un 19 % solo en 2025.

El estudio admite que algunos de los factores que impulsaron fuertemente la demanda podrían perder fuerza. La inmigración podría ralentizarse, el acceso a la financiación se ha vuelto más exigente, los tipos de interés han subido y el propio deterioro de la asequibilidad está disuadiendo a muchas familias de comprar vivienda. Todo ello podría moderar la demanda. Pero hay un problema: es probable que la oferta siga sin poder satisfacer las necesidades del país.

Es aquí donde debemos centrar el debate. Portugal se enfrenta a una escasez de trabajadores de la construcción, a unos elevados costes de materiales y mano de obra, a la falta de terrenos urbanizados y a unos procesos de planificación y concesión de licencias demasiado lentos. Se trata de limitaciones estructurales que no desaparecen con una nueva medida fiscal o con nuevas ayudas a la compra.

Nosotros, los profesionales del sector inmobiliario, también debemos hacer una autocrítica. Durante demasiado tiempo hemos celebrado los precios récord como claros indicios de éxito. Yo mismo, tras haber seguido este mercado durante muchos años, creo que debemos reconocer que el aumento continuo de los precios no representa necesariamente un mercado saludable cuando una parte cada vez mayor de la población ya no puede comprar ni alquilar una vivienda.

Esto no significa que Portugal se enfrente a una nueva burbuja similar a la de la crisis pasada. DBRS considera prematuro hablar de una burbuja inmobiliaria y destaca una diferencia fundamental: el ciclo actual no se ha visto impulsado por una enorme acumulación de deuda de los hogares. La ratio deuda/renta disponible se redujo de aproximadamente el 100 % entre 2008 y 2012 a alrededor del 50 % en 2025.

Por lo tanto, no hace falta alarmismo. Necesitamos realismo.

La vivienda ya no es solo una cuestión social o inmobiliaria. Es una cuestión de competitividad económica. A las empresas les resultará difícil atraer trabajadores a regiones donde no puedan encontrar vivienda. Las universidades perderán talento si los estudiantes no disponen de vivienda. Los jóvenes seguirán posponiendo su independencia y la formación de nuevas familias.

Portugal necesita inversión pública y privada, una mayor coordinación entre los municipios, procesos de toma de decisiones más rápidos y predecibles, y diferentes modelos de vivienda. Necesitamos compra, alquiler, vivienda asequible y nuevas soluciones. No hay una única respuesta a un déficit acumulado a lo largo de tantos años.

Pero hay una certeza: «sin aumentar la oferta, solo seguiremos redistribuyendo la escasez».

El verdadero riesgo para Portugal no es que los precios de la vivienda puedan bajar algún día. Es que sigamos durante otra década debatiendo sobre los precios sin construir las viviendas que faltan.