Esses são debates legítimos, mas talvez continuemos muito focados nos sintomas, evitando enfrentar o problema central: Portugal não constrói casas suficientes para atender às necessidades da população.

Um estudo recente da Morningstar DBRS coloca números claros sobre essa realidade. Desde 2014, Portugal acumulou um déficit de mais de 300 mil casas, ao comparar a formação de novos domicílios com o número de casas concluídas. Ao mesmo tempo, os preços praticamente dobraram desde 2019 e cresceram 19% somente em 2025

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O estudo admite que alguns dos fatores que impulsionaram fortemente a demanda podem perder força. A imigração pode diminuir, o acesso ao financiamento se tornou mais exigente, as taxas de juros aumentaram e a própria deterioração da acessibilidade está afastando muitas famílias de comprar casas. Tudo isso pode moderar a demanda. Mas há um problema: a oferta provavelmente continuará incapaz de atender às necessidades do país.

É aqui que devemos focar a discussão. Portugal enfrenta falta de trabalhadores da construção civil, altos custos de materiais e mão de obra, escassez de terrenos preparados para construir e processos de planejamento e licenciamento muito lentos. Essas são limitações estruturais que não desaparecem com uma nova medida tributária ou novo suporte à compra.

Nós, profissionais do setor imobiliário, também devemos fazer uma autocrítica. Por muito tempo, celebramos preços recordes como sinais claros de sucesso. Eu mesmo, que acompanhei esse mercado por muitos anos, acredito que devemos reconhecer que o aumento contínuo dos preços não representa necessariamente um mercado saudável quando uma parte cada vez maior da população não consegue mais comprar ou alugar uma casa.

Isso não significa que Portugal esteja enfrentando uma nova bolha semelhante à crise passada. A DBRS considera prematuro falar sobre uma bolha imobiliária e destaca uma diferença fundamental: o ciclo atual não foi alimentado por uma enorme acumulação de dívida das famílias. A relação dívida/renda disponível caiu de aproximadamente 100% entre 2008 e 2012 para cerca

de 50% em 2025.

Portanto, não precisamos de alarmismo. Precisamos de realismo.

A moradia não é mais apenas uma questão social ou imobiliária. É uma questão de competitividade econômica. As empresas terão dificuldade em atrair trabalhadores para regiões onde não conseguem encontrar moradia. As universidades perderão talentos se os estudantes não tiverem moradia. Os jovens continuarão adiando sua independência e a formação de novas famílias

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Portugal precisa de investimento público e privado, maior coordenação entre municípios, processos de tomada de decisão mais rápidos e previsíveis e diferentes modelos habitacionais. Precisamos comprar, alugar, habitação acessível e novas soluções. Não há uma resposta única para um déficit acumulado ao longo de tantos anos.

Mas há uma certeza: “sem aumentar a oferta, continuaremos apenas redistribuindo a escassez”.

O risco real para Portugal não é que os preços das casas possam um dia cair. É que continuamos por mais uma década discutindo preços sem construir as casas que faltam.