Ce sont là des débats légitimes, mais peut-être restons-nous trop focalisés sur les symptômes tout en évitant de nous attaquer au cœur du problème : le Portugal ne construit pas suffisamment de logements pour répondre aux besoins de la population.

Une étude récente de Morningstar DBRS chiffre clairement cette réalité. Depuis 2014, le Portugal a accumulé un déficit de plus de 300 000 logements, si l'on compare la création de nouveaux ménages au nombre de logements achevés. Dans le même temps, les prix ont pratiquement doublé depuis 2019 et ont augmenté de 19 % rien qu’en 2025.

L’étude reconnaît que certains des facteurs qui ont fortement stimulé la demande pourraient perdre de leur vigueur. L’immigration pourrait ralentir, l’accès au crédit est devenu plus difficile, les taux d’intérêt ont augmenté et la détérioration de l’accessibilité financière elle-même dissuade de nombreuses familles d’acheter un logement. Tout cela pourrait modérer la demande. Mais il y a un problème : l’offre restera probablement incapable de répondre aux besoins du pays.

C’est sur ce point que nous devons concentrer le débat. Le Portugal est confronté à une pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, à des coûts élevés des matériaux et de la main-d’œuvre, à une rareté des terrains viabilisés et à des procédures d’urbanisme et d’octroi de permis trop lentes. Il s’agit là de contraintes structurelles qui ne disparaîtront pas avec une nouvelle mesure fiscale ou une nouvelle aide à l’achat.

Nous, professionnels de l’immobilier, devons également faire preuve d’autocritique. Pendant trop longtemps, nous avons célébré les prix records comme des signes évidents de réussite. Pour ma part, ayant suivi ce marché pendant de nombreuses années, je pense que nous devons reconnaître que des prix en hausse constante ne sont pas nécessairement le signe d’un marché sain lorsqu’une part croissante de la population n’est plus en mesure d’acheter ou de louer un logement.

Cela ne signifie pas pour autant que le Portugal soit confronté à une nouvelle bulle similaire à celle de la crise passée. DBRS estime qu’il est prématuré de parler d’une bulle immobilière et souligne une différence fondamentale : le cycle actuel n’a pas été alimenté par une accumulation massive de dette des ménages. Le ratio dette/revenu disponible est passé d’environ 100 % entre 2008 et 2012 à environ 50 % en 2025.

Il n’y a donc pas lieu de céder à l’alarmisme. Il faut faire preuve de réalisme.

Le logement n’est plus seulement une question sociale ou immobilière. C’est une question de compétitivité économique. Les entreprises auront du mal à attirer des travailleurs dans des régions où ceux-ci ne trouvent pas de logement. Les universités perdront des talents si les étudiants ne disposent pas de logement. Les jeunes continueront à repousser leur indépendance et la constitution de nouvelles familles.

Le Portugal a besoin d’investissements publics et privés, d’une meilleure coordination entre les communes, de processus décisionnels plus rapides et plus prévisibles, ainsi que de différents modèles de logement. Nous avons besoin d’achats, de locations, de logements abordables et de nouvelles solutions. Il n’existe pas de réponse unique à un déficit accumulé depuis tant d’années.

Mais une chose est sûre : « sans augmenter l’offre, nous ne ferons que continuer à redistribuer la pénurie. »

Le véritable risque pour le Portugal n’est pas que les prix de l’immobilier baissent un jour. C’est que nous continuions pendant encore une décennie à discuter des prix sans construire les logements qui manquent.