Si tratta di dibattiti legittimi, ma forse continuiamo a concentrarci troppo sui sintomi, evitando di affrontare il problema centrale: il Portogallo non costruisce abbastanza case per soddisfare le esigenze della popolazione.

Un recente studio di Morningstar DBRS quantifica chiaramente questa realtà. Dal 2014, il Portogallo ha accumulato un deficit di oltre 300 mila abitazioni, se si confronta la formazione di nuovi nuclei familiari con il numero di abitazioni completate. Allo stesso tempo, i prezzi sono praticamente raddoppiati dal 2019 e sono cresciuti del 19% nel solo 2025.

Lo studio ammette che alcuni dei fattori che hanno fortemente stimolato la domanda potrebbero perdere slancio. L’immigrazione potrebbe rallentare, l’accesso ai finanziamenti è diventato più difficile, i tassi di interesse sono aumentati e il peggioramento dell’accessibilità economica sta di per sé allontanando molte famiglie dall’acquisto di una casa. Tutto ciò potrebbe moderare la domanda. Ma c’è un problema: l’offerta probabilmente continuerà a non riuscire a tenere il passo con le esigenze del Paese.

È su questo punto che dovremmo concentrare la discussione. Il Portogallo deve affrontare una carenza di manodopera nel settore edile, costi elevati dei materiali e della manodopera, scarsità di terreni edificabili e procedure di pianificazione e concessione delle licenze troppo lente. Si tratta di limiti strutturali che non scompaiono con una nuova misura fiscale o un nuovo sostegno all’acquisto.

Noi, professionisti del settore immobiliare, dobbiamo anche fare un po’ di autocritica. Per troppo tempo abbiamo celebrato i prezzi record come chiari segni di successo. Io stesso, avendo seguito questo mercato per molti anni, ritengo che si debba riconoscere che prezzi in continuo aumento non rappresentano necessariamente un mercato sano quando una parte crescente della popolazione non è più in grado di acquistare o affittare una casa.

Ciò non significa che il Portogallo stia affrontando una nuova bolla simile a quella della crisi passata. DBRS ritiene prematuro parlare di una bolla immobiliare e sottolinea una differenza fondamentale: l’attuale ciclo non è stato alimentato da un enorme accumulo di debito delle famiglie. Il rapporto tra debito e reddito disponibile è sceso da circa il 100% tra il 2008 e il 2012 a circa il 50% nel 2025.

Pertanto, non c’è bisogno di allarmismo. C’è bisogno di realismo.

L’edilizia abitativa non è più solo una questione sociale o immobiliare. È una questione di competitività economica. Le aziende avranno difficoltà ad attrarre lavoratori in regioni dove non riescono a trovare un alloggio. Le università perderanno talenti se gli studenti non avranno un alloggio. I giovani continueranno a rimandare la propria indipendenza e la formazione di nuove famiglie.

Il Portogallo ha bisogno di investimenti pubblici e privati, di un maggiore coordinamento tra i comuni, di processi decisionali più rapidi e prevedibili e di modelli abitativi diversi. Abbiamo bisogno di acquisto, affitto, alloggi a prezzi accessibili e nuove soluzioni. Non esiste una risposta unica a un deficit accumulato nel corso di così tanti anni.

Ma c’è una certezza: «senza aumentare l’offerta, non faremo altro che continuare a ridistribuire la scarsità».

Il vero rischio per il Portogallo non è che i prezzi delle case possano un giorno scendere. È che continuiamo per un altro decennio a discutere dei prezzi senza costruire le case che mancano.