We hebben het bijna altijd over de huizenprijzen, hypotheken, buitenlandse investeerders, belastingen of opeenvolgende maatregelen om het aanbod te vergroten. Al deze kwesties zijn belangrijk, maar ze vormen slechts een deel van een veel complexere realiteit. De Portugese vastgoedmarkt is de afgelopen twee decennia ingrijpend veranderd; toch blijven we deze analyseren met dezelfde instrumenten en dezelfde argumenten als in het verleden. Een van de interessantste opmerkingen die ik onlangs las, kwam van de oprichters van Bazalto, toen zij stelden dat de markt geïnstitutionaliseerd is geraakt. Het is een ogenschijnlijk eenvoudige uitspraak, maar ze verklaart een enorme transformatie.

Jarenlang werd de vastgoedmarkt gedomineerd door kleine projectontwikkelaars, particuliere beleggers en familiebedrijven. Tegenwoordig zien we institutionele fondsen, family offices, internationale investeringsplatforms, gespecialiseerde bedrijven, logistieke exploitanten, ‘build-to-rent’-projecten, studentenwoningen, seniorenwoningen en een nieuwe generatie beleggers die op een heel andere manier naar Portugal kijken.

Tegelijkertijd is de rol van vastgoed in de economie volledig veranderd. Decennialang beschouwden we deze sector als een gevolg van economische groei. Vandaag begint precies het tegenovergestelde te gebeuren. Het is in toenemende mate de economie die afhankelijk is van vastgoed. Telkens wanneer ik schrijf over datacenters, kunstmatige intelligentie, industrie, ruimtevaart, defensie, logistiek of hernieuwbare energie, kom ik onvermijdelijk weer op hetzelfde punt uit: al deze activiteiten hebben grond, energie, infrastructuur, ruimtelijke ordening, vergunningen en huisvesting voor hun werknemers nodig. Wanneer een internationaal bedrijf besluit om een fabriek, een technologiecentrum of een logistiek platform in Portugal op te zetten, vraagt het niet langer alleen hoeveel de grond kost of wat de belastingdruk is. Het vraagt of er energie beschikbaar is, of er vervoer, scholen, ziekenhuizen en huisvesting voor werknemers zijn en, bovenal, hoe lang het duurt voordat het project operationeel is. Investeringen richten zich niet langer alleen op landen. Ze richten zich nu op ecosystemen.

Juist op dit punt ben ik van mening dat het publieke debat nog steeds in het verleden vastzit. We blijven ons te veel richten op het kopen en verkopen van huizen, terwijl we vastgoed zouden moeten bespreken als een strategische infrastructuur van de Portugese economie. Huisvesting zal natuurlijk een prioriteit blijven, maar het volstaat niet langer om deze sector alleen te bekijken vanuit de prijs per vierkante meter of de ontwikkeling van de rentetarieven. Tegenwoordig heeft vastgoed een directe invloed op het vermogen van het land om industrie aan te trekken, technologie te ontwikkelen, te groeien in de digitale economie, de logistiek uit te breiden, energie te produceren of gekwalificeerde werkgelegenheid te creëren. Zonder bouwrijp terrein zijn er geen fabrieken. Zonder stroom zijn er geen datacenters. Zonder woningen is er geen talent. Zonder ruimtelijke ordening zijn er geen investeringen. En zonder investeringen zal er nauwelijks sprake zijn van duurzame economische groei.

Wij, professionals in de sector, moeten ook enige zelfkritiek uitoefenen. Te lang hebben we over vastgoed alleen gesproken in termen van transacties, prijzen of trends op de woningmarkt. Maar de sector is veel veelomvattender geworden. Tegenwoordig gaat het over concurrentievermogen, duurzaamheid, mobiliteit, innovatie en regionale ontwikkeling. Het gaat over het vermogen van Portugal om in te spelen op de uitdagingen van de nieuwe economie en om de voorwaarden te scheppen waardoor nationale en internationale bedrijven ervoor kiezen om in ons land te investeren.

Misschien is het tijd om vastgoed niet langer uitsluitend als een markt te beschouwen. Vastgoed is uitgegroeid tot een van de belangrijkste pijlers waarop de economische toekomst van Portugal rust. En zolang we over deze sector blijven debatteren met de visie van twintig jaar geleden, zullen we de kans missen om de werkelijke rol te begrijpen die het speelt in de ontwikkeling van het land. Want vastgoed is niet langer alleen een investeringsbestemming. Het is in toenemende mate een strategische infrastructuur voor het nationale concurrentievermogen. En misschien is dat juist de reden waarom het debat ook moet evolueren.