Casi siempre hablamos del precio de las viviendas, de los préstamos hipotecarios, de los inversores extranjeros, de los impuestos o de las sucesivas medidas para aumentar la oferta. Todas estas cuestiones son importantes, pero solo representan una parte de una realidad mucho más compleja. El mercado inmobiliario portugués ha cambiado profundamente en las últimas dos décadas; sin embargo, seguimos analizándolo con las mismas herramientas y los mismos argumentos que en el pasado. Quizá una de las observaciones más interesantes que he leído recientemente la hicieron los fundadores de Bazalto, cuando afirmaron que el mercado se ha institucionalizado. Es una frase aparentemente sencilla, pero explica una enorme transformación.

Durante muchos años, el sector inmobiliario estuvo dominado por pequeños promotores, inversores privados y empresas familiares. Hoy en día encontramos fondos institucionales, family offices, plataformas de inversión internacionales, empresas especializadas, operadores logísticos, proyectos de «build-to-rent», residencias de estudiantes, residencias para personas mayores y una nueva generación de inversores que ven a Portugal de una manera muy diferente.

Al mismo tiempo, el propio papel del sector inmobiliario en la economía ha cambiado por completo. Durante décadas, consideramos este sector como una consecuencia del crecimiento económico. Hoy en día, está empezando a ocurrir exactamente lo contrario. Cada vez es más la economía la que depende del sector inmobiliario. Cada vez que escribo sobre centros de datos, inteligencia artificial, industria, economía espacial, defensa, logística o energías renovables, acabo inevitablemente volviendo al mismo punto: todas estas actividades necesitan suelo, energía, infraestructuras, planificación, licencias y vivienda para sus trabajadores. Cuando una empresa internacional decide establecer una fábrica, un centro tecnológico o una plataforma logística en Portugal, ya no se limita a preguntar cuánto cuesta el terreno o cuál es la carga fiscal. Pregunta si hay energía disponible, si hay transporte, colegios, hospitales, viviendas para los empleados y, sobre todo, cuánto tiempo tardará el proyecto en estar operativo. La inversión ya no se limita a elegir países. Ha empezado a elegir ecosistemas.

Es precisamente en este punto donde creo que el debate público sigue estancado en el pasado. Seguimos centrados en exceso en la compraventa de viviendas, cuando deberíamos estar hablando del sector inmobiliario como una infraestructura estratégica de la economía portuguesa. La vivienda seguirá siendo, naturalmente, una prioridad, pero ya no basta con analizar este sector únicamente a través del precio por metro cuadrado o de la evolución de los tipos de interés. Hoy en día, el sector inmobiliario influye directamente en la capacidad del país para atraer industria, desarrollar tecnología, crecer en la economía digital, ampliar la logística, producir energía o crear empleo cualificado. Sin terrenos urbanizados, no hay fábricas. Sin energía, no hay centros de datos. Sin vivienda, no hay talento. Sin ordenación del territorio, no hay inversión. Y sin inversión, difícilmente habrá un crecimiento económico sostenible.

Nosotros, los profesionales del sector, también debemos hacer algo de autocrítica. Durante demasiado tiempo hemos hablado del sector inmobiliario únicamente en términos de transacciones, precios o tendencias del mercado residencial. Pero el sector se ha vuelto mucho más amplio. Hoy en día se habla de competitividad, sostenibilidad, movilidad, innovación y desarrollo regional. Se habla de la capacidad de Portugal para responder a los retos de la nueva economía y para crear las condiciones necesarias para que las empresas nacionales e internacionales elijan nuestro país para invertir.

Quizá haya llegado el momento de dejar de considerar el sector inmobiliario únicamente como un mercado. El sector inmobiliario se ha convertido en una de las principales plataformas sobre las que se construye el futuro económico de Portugal. Y mientras sigamos debatiendo sobre este sector con la visión de hace veinte años, estaremos perdiendo la oportunidad de comprender el verdadero papel que desempeña en el desarrollo del país. Porque el sector inmobiliario ya no es solo un destino de inversión. Es, cada vez más, una infraestructura estratégica para la competitividad nacional. Y quizás sea precisamente por eso por lo que el debate también debe evolucionar.