On parle presque toujours du prix des logements, des crédits immobiliers, des investisseurs étrangers, des impôts ou des mesures successives visant à accroître l'offre. Toutes ces questions sont importantes, mais elles ne représentent qu'une partie d'une réalité bien plus complexe. Le marché immobilier portugais a profondément évolué au cours des deux dernières décennies ; pourtant, nous continuons à l’analyser avec les mêmes outils et les mêmes arguments que par le passé. L’une des observations les plus intéressantes que j’ai lues récemment est peut-être celle des fondateurs de Bazalto, qui ont déclaré que le marché s’était institutionnalisé. C’est une phrase en apparence simple, mais qui explique une transformation considérable.

Pendant de nombreuses années, l’immobilier a été dominé par de petits promoteurs, des investisseurs privés et des entreprises familiales. Aujourd’hui, on y trouve des fonds institutionnels, des family offices, des plateformes d’investissement internationales, des sociétés spécialisées, des opérateurs logistiques, des projets de construction destinée à la location, des résidences étudiantes, des résidences pour seniors et une nouvelle génération d’investisseurs qui portent un regard très différent sur le Portugal.

Dans le même temps, le rôle même de l’immobilier dans l’économie a complètement changé. Pendant des décennies, nous avons considéré ce secteur comme une conséquence de la croissance économique. Aujourd’hui, c’est exactement le contraire qui commence à se produire. C’est de plus en plus l’économie qui dépend de l’immobilier. Chaque fois que j’écris sur les centres de données, l’intelligence artificielle, l’industrie, l’économie spatiale, la défense, la logistique ou les énergies renouvelables, je finis inévitablement par revenir au même point : toutes ces activités ont besoin de terrains, d’énergie, d’infrastructures, d’aménagement du territoire, d’autorisations et de logements pour leurs travailleurs. Lorsqu’une entreprise internationale décide d’implanter une usine, un centre technologique ou une plateforme logistique au Portugal, elle ne se contente plus de demander combien coûte le terrain ou quelle est la charge fiscale. Elle demande s’il y a de l’énergie disponible, s’il y a des transports, des écoles, des hôpitaux, des logements pour les employés et, surtout, combien de temps il faudra pour que le projet soit opérationnel. Les investissements ne se limitent plus à choisir des pays. Ils ont commencé à choisir des écosystèmes.

C’est précisément sur ce point que je pense que le débat public reste ancré dans le passé. Nous continuons à nous concentrer de manière excessive sur l’achat et la vente de logements alors que nous devrions aborder l’immobilier comme une infrastructure stratégique de l’économie portugaise. Le logement restera bien sûr une priorité, mais il ne suffit plus d’envisager ce secteur uniquement à travers le prix au mètre carré ou l’évolution des taux d’intérêt. Aujourd’hui, l’immobilier influence directement la capacité du pays à attirer l’industrie, à développer la technologie, à se développer dans l’économie numérique, à étendre la logistique, à produire de l’énergie ou à créer des emplois qualifiés. Sans terrains viabilisés, il n’y a pas d’usines. Sans électricité, il n’y a pas de centres de données. Sans logements, il n’y a pas de talents. Sans aménagement du territoire, il n’y a pas d’investissement. Et sans investissement, il n’y aura guère de croissance économique durable.

Nous, professionnels du secteur, devons également faire preuve d’autocritique. Pendant trop longtemps, nous avons présenté l’immobilier uniquement à travers les transactions, les prix ou les tendances du marché résidentiel. Mais le secteur a pris une dimension bien plus large. Aujourd’hui, il est question de compétitivité, de durabilité, de mobilité, d’innovation et de développement régional. Il est question de la capacité du Portugal à relever les défis de la nouvelle économie et à créer les conditions permettant aux entreprises nationales et internationales de choisir notre pays pour y investir.

Peut-être est-il temps de cesser de considérer l’immobilier uniquement comme un marché. L’immobilier est devenu l’un des principaux piliers sur lesquels repose l’avenir économique du Portugal. Et tant que nous continuerons à débattre de ce secteur avec la vision d’il y a vingt ans, nous passerons à côté de l’occasion de comprendre le véritable rôle qu’il joue dans le développement du pays. Car l’immobilier n’est plus seulement une destination d’investissement. C’est, de plus en plus, une infrastructure stratégique pour la compétitivité nationale. Et c’est peut-être précisément pour cette raison que le débat doit lui aussi évoluer.