据《Executive Digest》报道，葡萄牙可能需要至少十年时间才能从过去几年积累的住房短缺中恢复过来。

葡萄牙央行估计，2015年至2025年间，住房需求与新建住房之间的差距导致约30万套住房短缺。 这意味着，以每年约3万套住房的建设速度计算，假设住房需求不再进一步增加，则需要十年时间才能弥补这一缺口。

葡萄牙建筑与房地产联合会（CPCI）估计，目前葡萄牙住房短缺38万套，这一数字高于葡萄牙银行的估算。

增加住房供应只是挑战的一部分。新项目从最初的投资决策到房产交付，平均需要六年时间。

建设周期与劳动力

增加住房建设的主要障碍之一是劳动力短缺。CPCI主席曼努埃尔·雷伊斯·坎波斯（Manuel Reis Campos）估计，该行业需要额外8万至9万名专业人员，而目前建筑业的就业人数仍比2008年的水平低约30%。

移民在一定程度上缓解了这一短缺，预计仅在2026年，就将通过所谓的“绿色通道”额外招募8,000名工人。

尽管如此，住房建设已显现复苏迹象。2025年，新房竣工量近2.7万套，创下2010年以来的最高纪录。建筑许可数量也有所增加，根据截至2026年8月的数据，已达到2008年以来的最高水平。

政府超额完成PRR目标

根据葡萄牙政府2026年9月1日发布的新闻稿，葡萄牙在《复苏与韧性计划》（PRR）框架下共建成31,700套住房，比原定目标26,000套超额完成5,700套。

政府还宣布拨款20.11亿欧元，用于在2030年前再建造33,000套住房，同时推出旨在支持公共住房和经济适用房的融资举措。

该公告还概述了对年轻购房者的支持措施，包括税收减免和公共抵押贷款担保。

房价与需求

人口增长、旅游业、短期租赁以及高收入外国居民的涌入，共同推动了住房需求的显著增长。

据《Expresso》报公布的数据，过去十年间房价翻了一番多，而租金则上涨了119%。

经济学家维拉·戈维亚·巴罗斯认为，这种供需失衡已将市场转变为一种拍卖形式，使谈判主动权主要掌握在卖方或房东手中。此外，审批流程缓慢、可供建设的土地稀缺以及筹集资金困难，进一步加剧了住房短缺问题。

市场面临的另一项压力来自海外税务居民的购房行为。2026年上半年，这些买家每套房产的平均支付金额为43.5万欧元，比在葡萄牙有税务居所的买家高出70%。

政府住房措施

政府承诺到2030年将交付13.3万套住房，投资额超过100亿欧元。

然而，公共住房在葡萄牙住房存量中仍仅占2%。

在旨在刺激建设的措施中，包括将售价不超过64.8万欧元或用于中等租金（租金上限为2,300欧元）的住房的增值税税率从23%下调至6%。 不过，据《Executive Digest》报道，房地产行业承认，这些住房至少需要两到三年才能进入市场。

另一种可能性是利用现有但空置的住房。根据国家统计局2023年的数据，葡萄牙有72.3万套空置住房，其中348,097套可供出售或出租。

政府提议，对于收取400至2,300欧元之间适度租金的房东，无论房产所在地和类型如何，将其所得税税率从25%下调至10%。 该立法修订案虽已获得原则性批准，但仍在议会审议中，预计将对租金上限、押金以及因拖欠租金而进行的驱逐程序进行调整。

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