Portugal könnte mindestens ein Jahrzehnt benötigen, um sich von dem in den letzten Jahren entstandenen Wohnungsdefizit zu erholen, berichtet Executive Digest.

Die Bank von Portugal schätzt, dass zwischen 2015 und 2025 die Differenz zwischen dem Wohnungsbedarf und dem Neubau von Wohnungen zu einem Mangel von etwa 300.000 Wohnungen geführt hat. Das bedeutet, dass es bei einer jährlichen Rate von rund 30.000 Wohnungen zehn Jahre dauern würde, dieses Defizit auszugleichen – vorausgesetzt, die Nachfrage nach Wohnraum steigt nicht weiter an.

Der portugiesische Verband für Bauwesen und Immobilien (CPCI) schätzt, dass in Portugal derzeit ein Mangel von 380.000 Wohnungen besteht – eine Zahl, die über der Schätzung der Bank von Portugal liegt.

Die Erhöhung des Wohnungsangebots ist nur ein Teil der Herausforderung. Neue Projekte können von der ersten Investitionsentscheidung bis zur Übergabe der Immobilie durchschnittlich sechs Jahre in Anspruch nehmen.

Bauzeit und Arbeitskräfte

Eines der größten Hindernisse für den Ausbau des Wohnungsbaus ist der Arbeitskräftemangel. Manuel Reis Campos, Präsident des CPCI, schätzt, dass die Branche zusätzlich 80.000 bis 90.000 Fachkräfte benötigt, während die Beschäftigung im Baugewerbe weiterhin etwa 30 % unter dem Niveau von 2008 liegt.

Die Einwanderung hat dazu beigetragen, diesen Mangel auszugleichen; allein im Jahr 2026 sollen voraussichtlich weitere 8.000 Arbeitskräfte über die sogenannte „Green Lane“ rekrutiert werden.

Dennoch zeigt der Wohnungsbau Anzeichen einer Erholung. Im Jahr 2025 wurden fast 27.000 neue Wohnungen fertiggestellt – die höchste Zahl seit 2010. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ist gestiegen und hat nach den bis August 2026 vorliegenden Daten ein Niveau erreicht, das seit 2008 nicht mehr verzeichnet wurde.

Regierung übertrifft PRR-Ziel

Laut einer am 1. September 2026 veröffentlichten Pressemitteilung der portugiesischen Regierung wurden in Portugal im Rahmen des Wiederaufbau- und Resilienzplans (PRR) 31.700 Wohnungen fertiggestellt, womit das ursprüngliche Ziel von 26.000 um 5.700 Wohnungen übertroffen wurde.

Die Regierung kündigte zudem Mittel in Höhe von 2,011 Milliarden Euro für weitere 33.000 Wohnungen bis 2030 an, sowie Finanzierungsinitiativen zur Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus.

In der Ankündigung wurden zudem Fördermaßnahmen für junge Immobilienkäufer dargelegt, darunter Steuerbefreiungen und staatliche Hypothekengarantien.

Immobilienpreise und Nachfrage

Bevölkerungswachstum, Tourismus, Kurzzeitvermietungen und die Anziehungskraft auf ausländische Einwohner mit hohem Einkommen haben zu einer erheblichen Nachfrage nach Wohnraum geführt.

Nach Angaben von Expresso haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt, während die Mieten um 119 % gestiegen sind.

Die Ökonomin Vera Gouveia Barros ist der Ansicht, dass dieses Ungleichgewicht den Markt in eine Art Auktion verwandelt hat, bei der die Verhandlungsmacht vor allem auf der Seite der Verkäufer oder Vermieter liegt. Darüber hinaus verschärfen das langsame Tempo bei der Erteilung von Baugenehmigungen, die Knappheit an verfügbaren Baugrundstücken und die Schwierigkeiten bei der Mobilisierung von Ressourcen die Wohnungsknappheit zusätzlich.

Ein weiterer Druckfaktor auf den Markt sind Käufe durch Personen mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland. Im ersten Halbjahr 2026 zahlten diese Käufer durchschnittlich 435.000 € pro Immobilie, 70 % mehr als Käufer mit Wohnsitz in Portugal.

Wohnungsbaumaßnahmen der Regierung

Die Regierung hat sich verpflichtet, bis 2030 133.000 Wohnungen zu schaffen, wobei die Investitionen 10 Milliarden Euro übersteigen sollen.

Allerdings macht der öffentliche Wohnungsbestand nach wie vor nur 2 % des portugiesischen Wohnungsbestands aus.

Zu den Maßnahmen zur Ankurbelung des Bauwesens gehört die Senkung der Mehrwertsteuer von 23 % auf 6 % für zum Verkauf stehende Wohnungen bis zu einem Preis von 648.000 € oder für Wohnungen, die für eine moderate Miete mit Mieten bis zu 2.300 € bestimmt sind. Die Immobilienbranche räumt jedoch ein, dass es mindestens zwei bis drei Jahre dauern wird, bis diese Wohnungen auf den Markt kommen, berichtet „Executive Digest“.

Eine weitere Möglichkeit ist die Nutzung bestehender, aber unbewohnter Wohnungen. Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik aus dem Jahr 2023 gab es in Portugal 723.000 leerstehende Wohnungen, von denen 348.097 zum Verkauf oder zur Vermietung standen.

Die Regierung hat eine Senkung der Einkommensteuer von 25 % auf 10 % für Vermieter vorgeschlagen, die moderate Mieten zwischen 400 und 2.300 Euro verlangen, unabhängig von Lage und Art der Immobilie. Der Gesetzesentwurf, der bereits im Grundsatz verabschiedet wurde, wird derzeit noch im Parlament debattiert und sieht Änderungen bei Mietobergrenzen, Kautionen und Räumungsverfahren bei Zahlungsrückständen vor.

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