São questões importantes, mas existe outra dimensão que raramente ocupa o centro da discussão: a forma como construímos. Continuamos a olhar para a construção de habitação essencialmente como uma atividade realizada em estaleiro, dependente de múltiplas equipas, processos sucessivos e uma elevada intensidade de mão de obra. Entretanto, noutros mercados europeus, começam a surgir sinais de uma transformação que poderá alterar profundamente o setor. A construção está a aproximar-se cada vez mais da indústria, através da pré-fabricação, da produção modular e da utilização de componentes desenvolvidos e produzidos em fábrica.

Um estudo recente da Heinze Marktforschung sobre a evolução do setor alemão da construção apresenta números particularmente interessantes. No primeiro semestre de 2026, as licenças para habitações em edifícios multifamiliares construídas com métodos pré-fabricados aumentaram 52,1%, enquanto na construção convencional o crescimento foi de 11,7%. Ainda mais significativo foi o aumento de 126,3% nas licenças para habitações pré-fabricadas destinadas ao arrendamento. Embora estas soluções representem ainda apenas 13,2% do mercado alemão de habitação multifamiliar licenciada, os números revelam uma tendência que merece atenção. Não estamos apenas perante uma mudança de materiais ou técnicas construtivas, mas perante uma possível transformação do próprio modelo económico da construção.

Para Portugal, esta evolução deveria suscitar uma reflexão particularmente importante. Precisamos de aumentar a oferta habitacional, mas enfrentamos simultaneamente dificuldades na disponibilidade de trabalhadores especializados, custos de construção elevados, empresas de pequena dimensão e uma capacidade produtiva que não aumenta automaticamente quando cresce a procura. A construção industrializada pode ajudar a responder a parte destes desafios, permitindo produzir componentes em ambientes controlados, reduzir desperdícios, melhorar a coordenação entre especialidades e tornar determinados prazos e custos mais previsíveis. Não significa que todas as casas passem a ser iguais, nem que a arquitetura perca importância. Significa simplesmente que uma parte crescente daquilo que hoje fazemos individualmente em cada obra poderá ser produzida através de processos industriais mais eficientes.

Existe também uma oportunidade económica que ultrapassa o próprio mercado imobiliário. Portugal possui competências relevantes na indústria dos materiais de construção, na metalomecânica, na cerâmica, na madeira, na engenharia e nas tecnologias industriais. A evolução para sistemas construtivos mais industrializados poderá criar novas oportunidades para estas empresas, permitindo desenvolver soluções destinadas não apenas ao mercado nacional, mas também à exportação. Ao mesmo tempo, a pré-fabricação poderá desempenhar um papel importante na reabilitação e ampliação dos edifícios existentes, através de fachadas, estruturas, módulos e outros componentes produzidos industrialmente. Naturalmente, esta transformação exige investimento, escala, qualificação e continuidade de projetos. Também não elimina os custos dos terrenos, os problemas do licenciamento ou as dificuldades de financiamento. Mas pode contribuir para resolver uma questão que continua pouco discutida: a capacidade efetiva de produzir as habitações de que precisamos.

Durante décadas, muitas indústrias conseguiram melhorar significativamente a sua eficiência através da automatização, da normalização de processos e da produção em ambientes industriais. A construção habitacional evoluiu tecnologicamente, mas continua a depender, em grande medida, de modelos de execução difíceis de escalar. Portugal tem hoje uma oportunidade para olhar para esta atividade não apenas como um setor que precisa de construir mais edifícios, mas como uma indústria que também precisa de se transformar. Porque a resposta à crise da habitação não depende exclusivamente de quantas casas queremos construir. Depende igualmente da nossa capacidade para as construir melhor, com maior previsibilidade e de forma economicamente sustentável.

Talvez a próxima grande transformação do mercado imobiliário não comece num novo empreendimento, mas dentro de uma fábrica.

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