Vytvořili jsme programy, propagovali jsme zemi, posílili jsme naši přítomnost na zahraničních trzích a snažili jsme se přesvědčit investory, že Portugalsko je konkurenceschopnou destinací pro jejich kapitál. Možná nyní nastává čas doplnit tuto strategii o další otázku: když kapitál dorazí, máme dostatek produktů, do kterých může investovat?

Nejnovější údaje ukazují, že zájem tu je. V první polovině roku 2026 dosáhly investice do komerčních nemovitostí v Portugalsku 1 410 milionů eur, což je o 14 % více než ve stejném období loňského roku, a to v rámci celkem 52 transakcí. Přibližně 70 % investovaného kapitálu pocházelo ze zahraničí. Rozložení těchto investic je však obzvláště výmluvné: hotely představovaly 38 % celkového objemu, maloobchod 30 %, alternativní aktiva 17 % a průmyslové a logistické nemovitosti 11 %, zatímco podíl kanceláří klesl na pouhá 4 %.

Za těmito čísly samozřejmě stojí různé důvody a bylo by přehnané vyvozovat závěr, že Portugalsko čelí plošnému nedostatku investičních aktiv. I tak však zpráva WMarket Review Mid-year 2026 společnosti WORX poukazuje na omezenou nabídku v několika segmentech. V případě kanceláří je například nízký objem investic spojen mimo jiné s nedostatkem obchodovatelných nemovitostí. V logistice zpráva nadále poukazuje na strukturální nedostatek kvalitní nabídky, a to navzdory poptávce po moderních zařízeních s výhodnou polohou.

To vyvolává důležitou otázku ohledně budoucnosti portugalského realitního trhu. Možná že další výzvou není jen přilákat více kapitálu, ale vytvořit více produktů, které budou schopny tento kapitál přijmout. A vytvoření nemovitostního produktu nemusí nutně znamenat stavbu dalších budov: znamená to rozvoj aktiv, jejichž poloha, velikost, kvalita, efektivita a vlastnosti odpovídají požadavkům institucionálních investorů, stejně jako obnovu, transformaci a repozicionování stávajících budov tak, aby se mohly vrátit na trh s ekonomicky konkurenceschopným využitím.

Investice realizované v první polovině roku ukazují, jak se tento segment rozšiřuje. Mezi alternativními aktivy se objevily významné transakce v oblasti datových center a rezidencí pro seniory. Hotelový sektor nadále přitahoval kapitál a logistika si zachovává potenciál spojený s reorganizací dodavatelských řetězců a poptávkou po moderních zařízeních. Portugalsko tak možná stojí před významnou příležitostí: má zájem mezinárodního kapitálu, zřejmé potřeby v různých segmentech a nemovitostní fond, který lze v mnoha případech transformovat. Výzvou je dokázat tyto tři skutečnosti propojit.

To znamená uvažovat o investicích do nemovitostí nejen jako o finanční záležitosti, ale také jako o otázce realizace. Dostupnost pozemků, povolení, územní plánování, infrastruktura, stavební náklady a schopnost přestavět budovy určují, co se skutečně dostane na trh. Přilákání kapitálu bude i nadále důležité, ale konkurenceschopnost země se neměří pouze počtem investorů, které dokáže zaujmout; měří se také schopností proměnit tento zájem v produktivní investice.

Možná že Portugalsko již zvládlo tu nejtěžší část úkolu: dostat se do hledáčku mezinárodního kapitálu. Další výzvou bude zajistit, aby existoval produkt schopný tento zájem proměnit ve skutečné investice.