Мы разработали программы, продвигали страну, укрепляли своё присутствие на зарубежных рынках и пытались убедить инвесторов в том, что Португалия является конкурентоспособным направлением для их капитала. Возможно, настало время добавить к этой стратегии ещё один вопрос: когда капитал поступает, достаточно ли у нас объектов, в которые он может быть вложен?

Последние данные показывают, что интерес к этому есть. В первом полугодии 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость в Португалии достигли 1 410 млн евро, что на 14 % больше, чем за аналогичный период прошлого года, при общем количестве 52 сделок. Около 70 % инвестированного капитала поступило из-за рубежа. Однако распределение этих инвестиций весьма показательно: на долю отелей пришлось 38 % от общего объема, на долю торговой недвижимости — 30 %, на долю альтернативных активов — 17 %, на долю промышленной и логистической недвижимости — 11 %, в то время как доля офисной недвижимости сократилась до всего лишь 4 %.

Конечно, у этих цифр есть разные причины, и было бы чрезмерным делать вывод о том, что Португалия сталкивается с повсеместной нехваткой инвестиционных активов. Тем не менее, в отчете WORX «WMarket Review Mid-year 2026» отмечаются ограничения предложения в нескольких сегментах. Например, в сегменте офисной недвижимости низкий объем инвестиций связан, помимо прочего, с нехваткой объектов, пригодных для торговли. В сегменте логистики, как отмечается в отчете, сохраняется структурный дефицит высококачественного предложения, несмотря на спрос на современные объекты в выгодном расположении.

Это поднимает важный вопрос о будущем португальского рынка недвижимости. Возможно, следующим вызовом станет не только привлечение большего объема капитала, но и создание большего количества объектов, способных его принять. При этом создание объектов недвижимости не обязательно означает строительство новых зданий: речь идет о развитии активов, местоположение, размер, качество, эффективность и характеристики которых соответствуют требованиям институциональных инвесторов, а также о восстановлении, трансформации и перепозиционировании существующих зданий, с тем чтобы они могли вернуться на рынок с экономически конкурентоспособным назначением.

Объем инвестиций, привлечённых в первом полугодии, демонстрирует, насколько расширяется эта сфера. Среди альтернативных активов появились значимые сделки в сегментах центров обработки данных и домов престарелых. Гостиничный сектор продолжал привлекать капитал, а логистический сектор сохраняет потенциал, связанный с реорганизацией цепочек поставок и спросом на современные объекты. Таким образом, перед Португалией может открыться значительная возможность: она привлекает интерес международного капитала, имеет очевидные потребности в различных сегментах и фонд недвижимости, который во многих случаях поддается трансформации. Задача состоит в том, чтобы суметь сблизить эти три составляющие.

Это подразумевает рассмотрение инвестиций в недвижимость не только как финансового вопроса, но и как вопроса реализации. Наличие земельных участков, получение разрешений, градостроительство, инфраструктура, затраты на строительство и возможность переоборудования зданий определяют, что на самом деле поступает на рынок. Привлечение капитала по-прежнему будет играть важную роль, но конкурентоспособность страны измеряется не только количеством инвесторов, которых она может заинтересовать, но и способностью превратить этот интерес в продуктивные инвестиции.

Возможно, Португалия уже выполнила самую сложную часть работы: привлекла к себе внимание международного капитала. Следующим вызовом станет обеспечение наличия продукта, способного превратить этот интерес в реальные инвестиции.