Criámos programas, promovemos o país, reforçámos a presença nos mercados externos e procurámos convencer investidores de que Portugal era um destino competitivo para o seu capital. Talvez esteja agora a chegar o momento de acrescentar outra pergunta a essa estratégia: quando o capital chega, temos produto suficiente onde possa investir?

Os números mais recentes mostram que o interesse existe. No primeiro semestre de 2026, o investimento em imobiliário comercial em Portugal atingiu 1.410 milhões de euros, mais 14% do que no período homólogo, num total de 52 transações. Cerca de 70% do capital investido teve origem estrangeira. A distribuição desse investimento é, no entanto, particularmente reveladora: a hotelaria representou 38% do volume total, o retalho 30%, os ativos alternativos 17% e o industrial e logística 11%, enquanto os escritórios ficaram reduzidos a apenas 4%.

Naturalmente, existem razões diferentes para estes números e seria excessivo concluir que Portugal enfrenta uma escassez generalizada de ativos para investimento. Ainda assim, o WMarket Review Mid-year 2026, da WORX, identifica limitações de oferta em vários segmentos. Nos escritórios, por exemplo, o reduzido volume de investimento é associado, entre outros fatores, à escassez de produto transacionável. Na logística, o relatório continua a apontar uma falta estrutural de oferta de elevada qualidade, apesar da procura por instalações modernas e bem localizadas.

Isto levanta uma questão importante para o futuro do mercado imobiliário português. Talvez o próximo desafio não seja apenas atrair mais capital, mas criar mais produto capaz de o receber. E criar produto imobiliário não significa necessariamente construir mais edifícios: significa desenvolver ativos com localização, dimensão, qualidade, eficiência e características compatíveis com as exigências dos investidores institucionais, bem como recuperar, transformar e reposicionar edifícios existentes para que possam regressar ao mercado com uma utilização economicamente competitiva.

O próprio investimento realizado no primeiro semestre mostra como este universo se está a alargar. Entre os ativos alternativos surgiram operações relevantes em data centers e residências sénior. A hotelaria continuou a captar capital e a logística mantém potencial associado à reorganização das cadeias de abastecimento e à procura por instalações modernas. Portugal pode, portanto, estar perante uma oportunidade relevante: tem capital internacional interessado, necessidades evidentes em diferentes segmentos e um parque imobiliário que, em muitos casos, pode ser transformado. O desafio está em conseguir aproximar estas três realidades.

Isto implica pensar o investimento imobiliário não apenas como uma questão financeira, mas também como uma questão de execução. Solo disponível, licenciamento, planeamento urbano, infraestrutura, custos de construção e capacidade de reconversão dos edifícios determinam aquilo que efetivamente chega ao mercado. Atrair capital continuará a ser importante, mas a competitividade de um país não se mede apenas pela quantidade de investidores que consegue interessar; mede-se também pela capacidade de transformar esse interesse em investimento produtivo.

Talvez Portugal já tenha feito uma parte difícil do trabalho: colocar-se no radar do capital internacional. O próximo desafio será garantir que existe produto capaz de transformar esse interesse em investimento real.