Nous avons mis en place des programmes, fait la promotion du pays, renforcé notre présence sur les marchés étrangers et tenté de convaincre les investisseurs que le Portugal était une destination compétitive pour leurs capitaux. Le moment est peut-être venu d’ajouter une autre question à cette stratégie : lorsque les capitaux arrivent, disposons-nous d’une offre suffisante dans laquelle ils puissent être investis ?

Les chiffres les plus récents montrent que l’intérêt est bien là. Au premier semestre 2026, les investissements dans l’immobilier commercial au Portugal ont atteint 1 410 millions d’euros, soit 14 % de plus qu’à la même période l’année dernière, pour un total de 52 transactions. Environ 70 % des capitaux investis provenaient de l’étranger. La répartition de ces investissements est toutefois particulièrement révélatrice : les hôtels représentaient 38 % du volume total, le commerce de détail 30 %, les actifs alternatifs 17 % et l’immobilier industriel et logistique 11 %, tandis que les bureaux ne représentaient plus que 4 %.

Bien sûr, plusieurs raisons expliquent ces chiffres, et il serait exagéré d’en conclure que le Portugal est confronté à une pénurie généralisée d’actifs d’investissement. Néanmoins, le WMarket Review de mi-année 2026 de WORX met en évidence des contraintes d’offre dans plusieurs segments. Dans le secteur des bureaux, par exemple, le faible volume d’investissement est lié, entre autres facteurs, à la rareté des produits négociables. Dans le secteur logistique, le rapport continue de souligner un manque structurel d’offre de haute qualité, malgré la demande d’installations modernes et bien situées.

Cela soulève une question importante pour l’avenir du marché immobilier portugais. Peut-être que le prochain défi ne consistera pas seulement à attirer davantage de capitaux, mais aussi à créer davantage de produits capables de les accueillir. Et créer un produit immobilier ne signifie pas nécessairement construire davantage de bâtiments : cela implique de développer des actifs dont l’emplacement, la taille, la qualité, l’efficacité et les caractéristiques répondent aux exigences des investisseurs institutionnels, ainsi que de réhabiliter, transformer et repositionner les bâtiments existants afin qu’ils puissent revenir sur le marché avec une destination économiquement compétitive.

Les investissements réalisés au cours du premier semestre montrent à quel point cet univers est en pleine expansion. Parmi les actifs alternatifs, des opérations significatives ont vu le jour dans les centres de données et les résidences pour seniors. Le secteur hôtelier a continué d’attirer des capitaux, et la logistique conserve un potentiel lié à la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et à la demande d’installations modernes. Le Portugal pourrait donc se trouver face à une opportunité majeure : il bénéficie d’un capital international intéressé, de besoins évidents dans différents segments et d’un parc immobilier qui, dans de nombreux cas, peut être transformé. Le défi consiste à parvenir à rapprocher ces trois réalités.

Cela implique de considérer l’investissement immobilier non seulement comme une question financière, mais aussi comme une question de mise en œuvre. Les terrains disponibles, les autorisations, l’urbanisme, les infrastructures, les coûts de construction et la capacité à réaménager les bâtiments déterminent ce qui parvient réellement sur le marché. Attirer des capitaux restera important, mais la compétitivité d’un pays ne se mesure pas uniquement au nombre d’investisseurs qu’il parvient à intéresser ; elle se mesure également à sa capacité à transformer cet intérêt en investissement productif.

Le Portugal a peut-être déjà accompli la partie la plus difficile de la tâche : se faire remarquer par les capitaux internationaux. Le prochain défi consistera à s’assurer qu’il existe un produit capable de transformer cet intérêt en investissements concrets.