Criamos programas, promovemos o país, fortalecemos nossa presença em mercados estrangeiros e tentamos convencer os investidores de que Portugal era um destino competitivo para seu capital. Talvez esteja chegando a hora de acrescentar outra pergunta a essa estratégia: quando o capital chega, temos produto suficiente para investir?

Os números mais recentes mostram que o interesse existe. No primeiro semestre de 2026, o investimento em imóveis comerciais em Portugal atingiu 1.410 milhões de euros, 14% a mais do que no mesmo período do ano passado, num total de 52 transações. Cerca de 70% do capital investido veio do exterior. A distribuição desse investimento é, no entanto, particularmente reveladora: os hotéis representaram 38% do volume total, o varejo 30%, os ativos alternativos 17% e os industriais e logísticos 11%, enquanto os escritórios foram reduzidos

para apenas 4%.

É claro que existem diferentes razões para esses números, e seria excessivo concluir que Portugal enfrenta uma escassez generalizada de ativos de investimento. Mesmo assim, o WMarket Review da WORX em meados do ano de 2026 identifica limitações de fornecimento em vários segmentos. Em escritórios, por exemplo, o baixo volume de investimento está associado, entre outros fatores, à escassez de produtos negociáveis. Em logística, o relatório continua apontando para uma falta estrutural de fornecimento de alta qualidade, apesar da demanda por instalações modernas e bem localizadas

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Isso levanta uma questão importante para o futuro do mercado imobiliário português. Talvez o próximo desafio não seja apenas atrair mais capital, mas criar mais produtos capazes de recebê-lo. E criar um produto imobiliário não significa necessariamente construir mais edifícios: significa desenvolver ativos com localização, tamanho, qualidade, eficiência e características compatíveis com as demandas dos investidores institucionais, bem como recuperar, transformar e reposicionar edifícios existentes para que possam retornar ao mercado com um uso economicamente competitivo

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O investimento feito no primeiro semestre do ano mostra como esse universo está se expandindo. Entre os ativos alternativos, surgiram operações relevantes em data centers e residências para idosos. O setor hoteleiro continuou a atrair capital, e a logística mantém o potencial associado à reorganização das cadeias de suprimentos e à demanda por instalações modernas. Portugal pode, portanto, estar enfrentando uma oportunidade relevante: tem capital internacional interessado, necessidades evidentes em diferentes segmentos e um estoque imobiliário que, em muitos casos, pode ser transformado. O desafio é conseguir aproximar essas três realidades

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Isso implica pensar no investimento imobiliário não apenas como uma questão financeira, mas também como uma questão de execução. Terrenos disponíveis, licenciamento, planejamento urbano, infraestrutura, custos de construção e a capacidade de converter edifícios determinam o que realmente chega ao mercado. Atrair capital continuará sendo importante, mas a competitividade de um país não é medida apenas pelo número de investidores que ele pode interessar; ela também é medida pela capacidade de transformar esse interesse em investimento produtivo

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Talvez Portugal já tenha feito uma parte difícil do trabalho: colocar-se no radar do capital internacional. O próximo desafio será garantir que haja um produto capaz de transformar esse interesse em investimento real

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