Tämä periaate pätee edelleen, mutta se ei enää riitä selittämään omaisuuserän arvoa. Colliersin tuoreimman analyysin mukaan yrityskiinteistöt ovat siirtymässä uuteen sykliin, jossa teknologia, väestörakenne, energia, ilmasto ja geopoliittiset tekijät painavat nyt yhtä paljon kuin rakennuksen sijainti.

Ensimmäinen merkittävä muutos johtuu tekoälystä. Automaation ei odoteta poistavan toimistojen tarvetta, mutta se muuttaa niiden toimintaa perusteellisesti. Työtilojen painopiste siirtyy toistuvista tehtävistä kohti yhteistyötä, luovuutta ja tiimien välistä vuorovaikutusta, joten niiden on oltava joustavia, teknologisesti valmiita ja kykeneviä sopeutumaan nopeasti. Samalla tekoälyn kasvu luo uudenlaista kiinteistökysyntää: datakeskuksia, digitaalisia infrastruktuureja sekä rakennuksia, joilla on suuri energia- ja verkkoyhteyskapasiteetti.

Myös väestörakenteella on ratkaiseva merkitys. Väestön ikääntyminen ja ammattitaitoisen työvoiman puute tekevät kiinteistöistä välineen osaajien houkuttelemiseksi. Monille yrityksille sijainnin valinta ei enää riipu pelkästään vuokrasta tai moottoritien läheisyydestä. Siihen vaikuttavat myös asuntotarjonta, liikkumismahdollisuudet, koulut, palvelut ja elämänlaatu. Kaupungit ja alueet, jotka eivät pysty ottamaan vastaan uusia työntekijöitä, saattavat menettää investointeja, vaikka ne tarjoaisivatkin kilpailukykyisiä tontti- tai käyttökustannuksia.

Energia on kolmas merkittävä muutos. Tehokkaat rakennukset, jotka on suunniteltu integroimaan uusiutuvia energialähteitä ja jotka pystyvät vähentämään energiankulutustaan, tuottavat alhaisemmat käyttökustannukset ja ovat vähemmän alttiita hintojen vaihteluille. Siksi energiatehokkuus ei ole enää pelkästään ympäristövelvoite tai markkinointikeino. Siitä on tullut kilpailukyvyn, rahoituksen ja arvon säilyttämisen tekijä. Kiinteistöt, jotka eivät pysty sopeutumaan tähän muutokseen, joutuvat kohtaamaan entistä suurempaa painetta vuokrien, vuokrauksen ja likviditeetin suhteen.

Myös ilmastoriskit vaikuttavat markkinoihin entistä näkyvämmin. Tulvat, tulipalot, helleaallot ja vesipula vaikuttavat yhä enemmän vakuutus-, ylläpito- ja rahoituskustannuksiin. Kiinteistö voi sijaita erinomaisella paikalla, mutta menettää silti houkuttelevuuttaan, jos se on liian alttiina fyysisille riskeille tai ei kykene sopeutumaan. Ilmastonmuutoksen sietokyky otetaan siksi yhä aikaisemmassa vaiheessa huomioon ostopäätöksissä, kehityshankkeissa ja hallinnointipäätöksissä.

Lopuksi maailmantalouden uudelleenjärjestely luo uusia kysynnän alueita. Nearshoring, teollisuuden paluu kotimaahan ja pyrkimys turvallisempiin toimitusketjuihin suosivat markkinoita, jotka tarjoavat vakautta, infrastruktuuria, energiaa ja osaavaa työvoimaa. Portugalille tämä trendi voi avata mahdollisuuksia teollisuus-, logistiikka-, teknologia- ja asuntomarkkinoilla, mutta vain jos maalla on toteutus-, lupamenettely- ja suunnittelukapasiteettia.

Nämä viisi megatrendiä viittaavat selkeään johtopäätökseen: markkinat tulevat entistä valikoivammiksi. Sijoitusten asteittainen paluu ei tarkoita kaikkien kohteiden yhdenmukaista arvostusta. Pääoma keskittyy todennäköisesti korkealaatuisiin rakennuksiin, strategisiin sijainteihin ja hankkeisiin, jotka pystyvät vastaamaan uusiin ympäristöön, teknologiaan ja yhteiskuntaan liittyviin vaatimuksiin.

Samalla luotonanto tulee olemaan entistä kurinalaisempaa. Rahoittajat keskittyvät vahvoihin, tulevaisuuden vaatimukset täyttäviin hankkeisiin, kun taas vanhentuneet kiinteistöt on kunnostettava, uudelleenpositioitava tai muutettava, jotta ne säilyttävät merkityksensä. Tämän eron modernien kiinteistöjen ja muutokseen sopeutumattomien rakennusten välillä odotetaan nousevan seuraavan syklin keskeiseksi piirteeksi.

Kiinteistö ei siis ole enää pelkkä fyysinen rakenne. Siitä on tullut alusta osaamiselle, teknologialle, energialle ja toiminnan jatkuvuudelle.

Seuraavalla syklillä arvokkaimmat kohteet eivät välttämättä ole uusimpia tai kalleimpia. Ne ovat kohteita, jotka pystyvät säilyttämään hyödyllisyytensä nopeasti muuttuvassa maailmassa.