Questo principio rimarrà valido, ma non è più sufficiente a spiegare il valore di un bene. L’ultima analisi di Colliers mostra che il settore immobiliare aziendale sta entrando in un nuovo ciclo, in cui tecnologia, demografia, energia, clima e geopolitica hanno ormai lo stesso peso dell’ubicazione di un edificio.

La prima grande trasformazione deriva dall’intelligenza artificiale. L’automazione non dovrebbe eliminare la necessità degli uffici, ma ne modificherà profondamente la funzione. Meno orientati alle attività ripetitive e più concepiti per la collaborazione, la creatività e il contatto tra i team, gli spazi di lavoro dovranno essere flessibili, tecnologicamente all’avanguardia e in grado di adattarsi rapidamente. Allo stesso tempo, la crescita dell’IA sta creando una nuova categoria di domanda immobiliare: data center, infrastrutture digitali ed edifici con elevata capacità energetica e di connettività.

Anche la demografia avrà un ruolo decisivo. L’invecchiamento della popolazione e la carenza di lavoratori qualificati stanno trasformando il settore immobiliare in uno strumento per attrarre talenti. Per molte aziende, la scelta di una sede non dipende più esclusivamente dall’affitto o dalla vicinanza a un’autostrada. Dipende anche dall’offerta di alloggi, dalla mobilità, dalle scuole, dai servizi e dalla qualità della vita. Le città e le regioni incapaci di accogliere nuovi lavoratori potrebbero perdere investimenti, anche quando offrono costi competitivi per i terreni o per l’occupazione degli spazi.

L’energia costituisce il terzo grande cambiamento. Gli edifici efficienti, predisposti per integrare fonti rinnovabili e in grado di ridurre i propri consumi, avranno costi di gestione inferiori e saranno meno esposti alla volatilità dei prezzi. Pertanto, l’efficienza energetica non è più solo un obbligo ambientale o un elemento di marketing. È diventata un fattore di competitività, di finanziamento e di mantenimento del valore. Gli immobili che non riusciranno a stare al passo con questa transizione subiranno una maggiore pressione sugli affitti, sull’occupazione e sulla liquidità.

Anche i rischi climatici avranno un’influenza più evidente sul mercato. Inondazioni, incendi, ondate di calore e scarsità d’acqua avranno un impatto crescente sui costi assicurativi, di manutenzione e di finanziamento. Un bene immobiliare può trovarsi in una posizione ottimale e tuttavia perdere attrattiva se è troppo esposto a rischi fisici o non ha la capacità di adattarsi. La resilienza climatica verrà quindi integrata sempre più precocemente nelle decisioni relative all’acquisto, allo sviluppo e alla gestione.

Infine, la riorganizzazione dell’economia mondiale sta creando nuove aree geografiche di domanda. Il nearshoring, il reshoring industriale e la ricerca di catene di approvvigionamento più sicure favoriscono i mercati che offrono stabilità, infrastrutture, energia e talenti. Per il Portogallo, questa tendenza può aprire opportunità nei segmenti industriale, logistico, tecnologico e residenziale, ma solo se vi è capacità di esecuzione, concessione di licenze e pianificazione.

Queste cinque megatendenze portano a una chiara conclusione: il mercato diventerà più selettivo. Il graduale ritorno degli investimenti non comporterà una valutazione uniforme di tutti gli asset. Il capitale tenderà a concentrarsi su immobili di alta qualità, ubicazioni strategiche e progetti in grado di rispondere alle nuove esigenze ambientali, tecnologiche e sociali.

Allo stesso tempo, il credito continuerà a essere più disciplinato. I finanziatori si concentreranno su progetti solidi e a prova di futuro, mentre gli immobili obsoleti dovranno essere ristrutturati, riposizionati o riconvertiti per mantenere la loro rilevanza. Si prevede che questa divergenza tra gli asset moderni e gli immobili incapaci di stare al passo con la trasformazione diventerà una delle caratteristiche centrali del prossimo ciclo.

Il settore immobiliare non è quindi più solo una struttura fisica. È diventato una piattaforma per il talento, la tecnologia, l’energia e la continuità operativa.

Nel prossimo ciclo, gli asset di maggior valore non saranno necessariamente quelli più recenti o più costosi. Saranno quelli in grado di rimanere utili in un mondo in rapida evoluzione.