Cette année, les acteurs du secteur estiment que 28 000 nouveaux logements seront construits dans l'ensemble du pays.

"Il y a vingt ans, on construisait 100 000 logements par an. Aujourd'hui, on construit en moyenne 24 000 à 25 000 nouveaux logements, avec un pic de 28 000 cette année. Les prix ne baisseront que si l'offre augmente, mais nous n'avons pas la capacité de faire plus", a déclaré Manuel Maria Gonçalves, PDG de l'Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers(APPII), lors d'une conférence sur le programme de logement du gouvernement organisée par le Diário Imobiliário.

La pénurie de main-d'œuvre, estimée entre 80 000 et 100 000 travailleurs, l'imposition "excessive" des entreprises de construction et des clients, qui peut représenter jusqu'à 40 % du coût total des projets, la lenteur de l'octroi des licences et la mise en œuvre de mesures de relance isolées pendant toute la durée de la législature sont les principaux facteurs qui exacerbent la crise du logement.

"Ambitieux

Pour la plupart des intervenants, les mesures annoncées par le gouvernement en septembre sont "ambitieuses" mais "difficilement réalisables". La réduction à 6 % du taux de TVA, réclamée depuis longtemps par le secteur, est "bienvenue", mais, comme l'a souligné João Sousa, PDG du groupe JPS, "elle pourrait n'avoir d'impact que sur les nouveaux projets de construction qui seront lancés dans un an et demi ou deux ans".

En outre, cette mesure et d'autres visant à encourager l'offre de logements "sont limitées par le cycle politique", ce qui crée une énorme instabilité pour les investisseurs, a ajouté le même promoteur. "C'est une mesure audacieuse, mais elle devrait s'étendre au-delà de 2030", conclut-il.

Madalena Azeredo Perdigão, associée du cabinet d'avocats CCA, a fait remarquer que le nouveau taux réduit de TVA, pour les logements d'une valeur inférieure à 648 000 euros, doit encore être autorisé par la Commission européenne après avoir été approuvé par le Parlement, ce qui pourrait retarder davantage son entrée en vigueur.

Le nouveau paquet du gouvernement "ne contient pas les mesures de choc dont nous avons besoin parce qu'il n'est pas immédiatement applicable", a déclaré José Rui Menezes e Castro, PDG du groupe MAP. "Une politique de choc créerait les conditions nécessaires pour que le parc immobilier existant soit disponible sur le marché", a-t-il ajouté.

L'annonce par le gouvernement de la construction de milliers de nouveaux logements grâce aux ressources du plan de relance et de résilience (RRP) et de la Banque européenne d'investissement(BEI) a été remise en question par les promoteurs.

"Les chiffres augmentent chaque jour pour avoir un impact, mais il n'y a pas de capacité pour construire ce qui a été annoncé. Chaque mairie travaille avec le PRR comme s'il s'agissait d'une micro-entreprise. Il n'y a pas de structure globale qui permette de tout coordonner au niveau central", a déclaré João Souza.

Pas de capacité

L'architecte Nuno Malheiro a déclaré que ni les municipalités ni l'Institut du logement et de la réhabilitation urbaine(IHRU) n'ont la capacité de tirer parti des fonds disponibles, en particulier ceux du PRR (programme de réforme), qui expire en 2026.

En ce qui concerne la simplification des licences, également annoncée par le gouvernement, les intervenants ont illustré leur expérience avec les conseils municipaux par des exemples concrets, en soulignant que la réduction des délais de réponse n'est pas suffisante.

"La même loi est interprétée différemment par les conseils municipaux, sans parler des règlements qui ont leurs propres règles. Cela rend les choses difficiles et crée de l'incertitude", a déclaré Nuno Malheiro, qui estime que "la simplification passe par l'uniformisation des règles" dans toutes les municipalités.

Le paquet logement du gouvernement, annoncé en septembre comme une "politique de choc" pour "secouer le marché de la construction et de la location" dans le pays, comprend une réduction de la TVA sur la construction à 6 % sur les ventes jusqu'à 648 000 euros et les loyers jusqu'à 2 300 euros, des déductions fiscales sur les loyers jusqu'à 900 euros, une réduction du taux de l'IRS de 25 % à 10 % sur les loyers "modérés" jusqu'à 2 300 euros, une simplification de l'octroi de licences et une augmentation de l'IMT (impôt sur les biens immobiliers) pour les non-résidents.