Na jaren waarin het aanbod ver achterbleef bij de behoeften van het land, is het opvoeren van de bouwactiviteiten een van de belangrijkste oplossingen voor de woningcrisis geworden. Maar er is een aspect van deze kwestie waar we veel minder over praten. Meer bouwen betekent niet per se dat er goedkoper kan worden gebouwd.

De meest recente cijfers van het INE helpen om het probleem te begrijpen. De bouwkosten van nieuwe woningen stegen in juli met 6,8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De materiaalkosten stegen met 6,3% en de arbeidskosten met 7,3%. Voor sommige materialen zijn de stijgingen zelfs nog aanzienlijker, zoals bij koperdraad, PVC-buizen of bitumen. Nog opvallender is dat geen van de in de index meegenomen materialen een daling op jaarbasis liet zien.

Dit zou ons moeten dwingen om de discussie over huisvesting te verbreden. Het is relatief eenvoudig om te stellen dat er meer woningen op de markt moeten komen. Het is veel moeilijker om te begrijpen tegen welke prijs deze woningen daadwerkelijk binnen het bereik van gezinnen kunnen komen.

Een nieuw huis ontstaat al lang voordat de bouw begint. Er zijn de kosten van grond, projecten, vergunningen, infrastructuur, financiering, materialen, arbeid, belastingen en risico’s die samenhangen met de jaren die kunnen verstrijken tussen de aankoop van grond en de verkoop van de eerste woning. Als verschillende van deze kosten blijven stijgen, zijn er grenzen aan wat we kunnen verwachten dat er met de uiteindelijke prijs zal gebeuren.

Dit betekent niet dat we moeten accepteren dat de huizenprijzen onvermijdelijk moeten blijven stijgen. Het betekent dat we moeten beseffen dat een echt beleid voor betaalbare woningen niet alleen gericht kan zijn op de verkoopprijs of op de financiële draagkracht van de koper. Het moet ook ingrijpen op de kosten van het bouwen van woningen, en hier denk ik dat het in Portugal ontbreekt aan de industrialisatie van de bouw, zoals ik al in verschillende eerdere artikelen heb vermeld.

We moeten meer bouwen, maar ook manieren vinden om beter, sneller en met grotere voorspelbaarheid te bouwen. Dit houdt in: efficiëntere vergunningsprocedures, meer beschikbaarheid van bouwrijp terrein, adequate infrastructuur, opleiding van arbeidskrachten en een groter gebruik van geïndustrialiseerde processen en nieuwe bouwtechnologieën. Het houdt ook in dat de onzekerheid moet worden verminderd, want tijd kost ook geld en wordt onvermijdelijk in de uiteindelijke prijs doorberekend.

Er is nog een ander belangrijk punt. Portugal maakt zich op om miljarden euro’s vrij te maken om het aanbod van betaalbare sociale woningen te vergroten. Deze investering is noodzakelijk, maar de staat en de gemeenten kopen bouwprojecten in op dezelfde markt als de particuliere sector. Ze gebruiken vergelijkbare materialen, doen een beroep op dezelfde bedrijven en hebben dezelfde arbeidskrachten nodig. Als de productiecapaciteit van de sector niet toeneemt, zou meer investeren ook kunnen leiden tot grotere druk op de toch al schaarse middelen.

Daarom zouden we het huisvestingsbeleid misschien niet langer alleen moeten afmeten aan het aantal geadverteerde of vergunde woningen. We moeten ook in de gaten houden hoeveel het kost om elke woning te produceren en hoe lang het duurt om deze op de markt te brengen.

Portugal heeft ongetwijfeld meer aanbod nodig. Maar als we willen dat dit aanbod echt betaalbaar is voor Portugese inkomens, moeten we kijken naar de hele keten die een woning produceert. Anders bouwen we misschien wel meer woningen zonder het probleem op te lossen dat er echt toe doet voor gezinnen: tegen welke prijs?

Stel The Portugal News in als uw voorkeursbron voor nieuws op Google

GoogleToevoegen als voorkeursbron op Google