Dopo anni in cui l’offerta è cresciuta ben al di sotto del fabbisogno del Paese, l’aumento dell’attività edilizia è diventato una delle soluzioni principali alla crisi abitativa. Ma c’è un aspetto di questa equazione di cui si parla molto meno. Costruire di più non significa necessariamente riuscire a costruire a costi inferiori.

Gli ultimi dati dell’INE aiutano a comprendere il problema. I costi di costruzione delle nuove abitazioni sono aumentati del 6,8% a luglio rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I materiali sono diventati più costosi del 6,3% e la manodopera è aumentata del 7,3%. Per alcuni materiali si registrano aumenti ancora più significativi, come nel caso del filo di rame, dei tubi in PVC o del bitume. Ancora più significativo è il fatto che nessuno dei materiali considerati nell’indice abbia registrato una riduzione su base annua.

Questo dovrebbe spingerci ad ampliare il dibattito sul tema dell’edilizia abitativa. È relativamente facile sostenere che occorra mettere sul mercato un maggior numero di case. È molto più difficile capire a quale prezzo queste case possano effettivamente arrivare alle famiglie.

La realizzazione di una nuova casa inizia molto prima della costruzione vera e propria. Occorre considerare il costo del terreno, dei progetti, delle autorizzazioni, delle infrastrutture, dei finanziamenti, dei materiali, della manodopera, della tassazione e del rischio associato agli anni che possono trascorrere tra l’acquisizione del terreno e la vendita della prima abitazione. Se molti di questi costi continuano ad aumentare, c’è un limite a ciò che possiamo aspettarci che accada al prezzo finale.

Questo non significa accettare che i prezzi delle case debbano inevitabilmente continuare a salire. Significa rendersi conto che una vera politica di accessibilità economica non può agire solo sul prezzo di vendita o sulla capacità finanziaria dell’acquirente. Deve agire anche sul costo di produzione degli alloggi, e qui penso che in Portogallo ci manchi l’industrializzazione dell’edilizia, come ho già menzionato in diversi articoli precedenti.

Dobbiamo costruire di più, ma anche trovare modi per costruire meglio, più velocemente e con maggiore prevedibilità. Ciò comporta procedure di concessione delle licenze più efficienti, una maggiore disponibilità di terreni pronti per l’edilizia, infrastrutture adeguate, formazione della manodopera e un maggiore ricorso a processi industrializzati e a nuove tecnologie di costruzione. Implica inoltre ridurre l’incertezza, poiché anche il tempo ha un costo e finisce inevitabilmente per essere incorporato nel prezzo finale.

C’è anche un’altra questione importante. Il Portogallo si sta preparando a mobilitare miliardi di euro per aumentare l’offerta di alloggi pubblici e a prezzi accessibili. Questo investimento è necessario, ma lo Stato e i comuni acquistano opere edili nello stesso mercato in cui operano i privati. Utilizzano materiali simili, si avvalgono delle stesse imprese e necessitano della stessa manodopera. Se la capacità produttiva del settore non aumenta, un maggiore investimento potrebbe anche significare una maggiore pressione su risorse già scarse.

Ecco perché forse dovremmo smettere di valutare la politica abitativa solo in base al numero di alloggi pubblicizzati o autorizzati. Dobbiamo anche monitorare quanto costa realizzarne uno e quanto tempo ci vuole per immetterlo sul mercato.

Il Portogallo ha indubbiamente bisogno di una maggiore offerta. Ma se vogliamo che questa offerta sia davvero accessibile ai redditi portoghesi, dobbiamo considerare l’intera filiera che porta alla realizzazione di un’abitazione. Altrimenti, potremmo finire per costruire più alloggi senza riuscire a risolvere la questione che conta davvero per le famiglie: a quale prezzo?

Imposta The Portugal News come fonte preferita per le notizie su Google

GoogleAggiungi come fonte preferita su Google