Portugália tele van olyan örökségekkel, amelyek gazdasági potenciálja még kiaknázatlan: használaton kívüli középületek, régi ipari létesítmények, kolostorok, pályaudvarok, vidéki ingatlanok, a városi központokban elhanyagolt ingatlanok, valamint egyéb olyan vagyontárgyak, amelyek már nem töltik be azt a funkciót, amelyre eredetileg épültek. A probléma az, hogy egy épület fizikailag létezhet, gazdasági szempontból viszont gyakorlatilag nem létezik.

Egy üres ingatlan nem biztosít lakóhelyet, nem fogad be vállalatokat, nem generál turisztikai tevékenységet, nem teremt munkahelyeket, és gyakran tovább romlik az állapota. Ez befektetett tőke, és ez a kérdés különösen relevánssá válik, ha a portugál turizmus jövőjét vizsgáljuk. Az OECD szerint az ágazat következő stratégiájának a nagyobb értékteremtésre, a termelékenységre, a területi kohézióra és az üzleti versenyképességre kell törekednie, ahelyett, hogy kizárólag a látogatók számának növekedésére támaszkodna. A meglévő örökség átalakítása része lehet ennek a stratégiának.

Portugália ezt már bizonyította a REVIVE programmal, amely magánbefektetések révén új turisztikai felhasználási lehetőségeket kíván teremteni a közvagyon számára. Érdekes módon a portugál modell ihlette a REVIVE Brazil programot, amelyet maga az OECD is kiemelt, mint olyan kezdeményezést, amely történelmi, kulturális és építészeti szempontból érdekes közvagyont használ fel újra szállodák, éttermek, kulturális létesítmények és egyéb turisztikai projektek számára biztosított koncessziók révén. Talán ezt a példát nem csupán turisztikai, hanem gazdaságpolitikai szempontból is meg kellene vizsgálnunk.

Ugyanez a logika a szállodákon túl is alkalmazható. Egy elavult épület lakóépületté válhat; egy régi üzlethelyiség új rendeltetést kaphat; az ipari örökség vállalkozásoknak, kulturális vagy turisztikai tevékenységeknek adhat otthont; a funkciótalan középületek pedig újra bekapcsolódhatnak a gazdaságba. Egy másik, általunk elemzett európai tanulmány pontosan a meglévő épületállomány újrahasznosítását helyezi a jövőbeli igények kielégítésének középpontjába: átméretezés, helyreállítás, átalakítás, felújítás és bővítés, mielőtt – amennyiben lehetséges – új építkezéshez folyamodnánk.

Ez nem jelenti azt, hogy Portugália ingatlanigényeit kizárólag átalakítással tudná kielégíteni. Nem tudja. Továbbra is szükségünk lesz új építkezésekre, különösen a lakásépítés terén. De van különbség egy olyan ország és egy másik között, amely az üres épületeket problémának tekinti, illetve olyan ország között, amely azokat új funkcióra váró tőkének tekinti.

Ehhez jobban meg kell ismernünk a meglévő állományt, fel kell gyorsítanunk a használat megváltoztatását, amikor az ésszerű, egyszerűsítenünk kell az átalakítási folyamatokat, és meg kell teremtenünk a feltételeket a magánbefektetések számára a gazdaságilag életképes eszközök helyreállításához. Évtizedek óta az ingatlanfejlesztés elsősorban építkezést jelentett; az elkövetkező évtizedekben egyre fontosabb szerepet játszhat az átalakítás, azaz a meglévő épületek átalakítása.

Portugáliának termelékenyebb ingatlanvagyonra van szüksége, és ezek egy része talán már meg is épült.