Le Portugal regorge de patrimoine au potentiel économique inexploité : bâtiments publics inoccupés, anciennes installations industrielles, couvents, gares, propriétés rurales, biens immobiliers dégradés dans les centres-villes et autres actifs ayant perdu la fonction pour laquelle ils avaient été initialement construits. Le problème est qu’un bâtiment peut exister physiquement tout en étant, d’un point de vue économique, pratiquement inexistant.

Un bien immobilier inoccupé ne fournit pas de logements, n’accueille pas d’entreprises, ne génère pas d’activité touristique, ne crée pas d’emplois et continue souvent de se dégrader. Il s’agit d’un capital fixe, et cette question revêt une importance particulière lorsque l’on envisage l’avenir du tourisme portugais. L’OCDE estime que la prochaine stratégie du secteur devrait viser une plus grande création de valeur, une meilleure productivité, une cohésion territoriale renforcée et une compétitivité accrue des entreprises, plutôt que de dépendre uniquement de la croissance du nombre de visiteurs. La transformation du patrimoine existant peut s’inscrire dans cette stratégie.

Le Portugal l'a déjà démontré à travers le programme REVIVE, qui vise à donner de nouvelles vocations touristiques au patrimoine public grâce à l'investissement privé. Il est intéressant de noter que le modèle portugais a inspiré REVIVE Brésil, mis en avant par l’OCDE elle-même comme une initiative visant à réutiliser des biens publics présentant un intérêt historique, culturel et architectural par le biais de concessions pour des hôtels, des restaurants, des équipements culturels et d’autres projets touristiques. Peut-être devrions-nous considérer cet exemple non seulement comme une politique touristique, mais aussi comme une politique économique.

La même logique peut s’appliquer bien au-delà des hôtels. Un bâtiment obsolète peut être transformé en logements ; un ancien espace commercial peut trouver une nouvelle vocation ; le patrimoine industriel peut accueillir des entreprises, des activités culturelles ou touristiques ; et les bâtiments publics désaffectés peuvent réintégrer le tissu économique. Une autre étude européenne que nous avons analysée place précisément la réutilisation du parc immobilier existant au cœur de la réponse aux besoins futurs : redimensionner, réhabiliter, convertir, rénover et agrandir avant de recourir, dans la mesure du possible, à la construction neuve.

Cela ne signifie pas que le Portugal puisse répondre à ses besoins immobiliers uniquement par la reconversion. Ce n’est pas le cas. Nous continuerons d’avoir besoin de nouvelles constructions, en particulier dans le domaine du logement. Mais il y a une différence entre un pays qui considère un bâtiment vide comme un problème et un autre qui le voit comme un capital en attente d’une nouvelle fonction.

Pour y parvenir, nous devons mieux connaître le parc immobilier existant, accélérer les changements d’affectation lorsqu’ils se justifient, simplifier les processus de reconversion et créer les conditions permettant à l’investissement privé de valoriser des actifs économiquement viables. Pendant des décennies, le développement immobilier a principalement consisté à construire ; au cours des prochaines décennies, une part de plus en plus importante pourrait consister, au contraire, à transformer.

Le Portugal a besoin d’actifs immobiliers plus productifs, et certains d’entre eux sont peut-être déjà construits.