Il Portogallo è ricco di un patrimonio dal potenziale economico ancora inesplorato: edifici pubblici inutilizzati, vecchi impianti industriali, conventi, stazioni ferroviarie, proprietà rurali, immobili in stato di degrado nei centri urbani e altri beni che hanno perso la funzione per cui erano stati originariamente costruiti. Il problema è che un edificio può esistere fisicamente, ma essere praticamente inesistente dal punto di vista economico.

Un immobile vuoto non offre alloggi, non ospita aziende, non genera attività turistica, non crea posti di lavoro e spesso continua a deteriorarsi. Si tratta di capitale fisso, e la questione assume particolare rilevanza quando si considera il futuro del turismo portoghese. L’OCSE sostiene che la prossima strategia del settore dovrebbe puntare a una maggiore creazione di valore, produttività, coesione territoriale e competitività delle imprese, anziché dipendere esclusivamente dalla crescita del numero di visitatori. La trasformazione del patrimonio esistente può rientrare in questa strategia.

Il Portogallo lo ha già dimostrato attraverso il programma REVIVE, che mira a dare nuovi destini turistici al patrimonio pubblico grazie agli investimenti privati. È interessante notare che il modello portoghese ha ispirato REVIVE Brazil, segnalato dalla stessa OCSE come un’iniziativa volta a riutilizzare beni pubblici di interesse storico, culturale e architettonico attraverso concessioni per alberghi, ristoranti, strutture culturali e altri progetti turistici. Forse dovremmo considerare questo esempio non solo come politica turistica, ma anche come politica economica.

La stessa logica può essere applicata ben oltre il settore alberghiero. Un edificio obsoleto può diventare un alloggio; un vecchio spazio commerciale può acquisire una nuova destinazione d’uso; il patrimonio industriale può ospitare attività commerciali, culturali o turistiche; e gli edifici pubblici privi di funzione possono rientrare nell’economia. Un altro studio europeo che abbiamo analizzato pone proprio il riutilizzo del patrimonio edilizio esistente al centro della risposta alle esigenze future: ridimensionare, recuperare, convertire, ristrutturare e ampliare prima di ricorrere, ove possibile, alla nuova costruzione.

Ciò non significa che il Portogallo possa risolvere le proprie esigenze immobiliari solo attraverso la riconversione. Non può. Continueremo ad aver bisogno di nuove costruzioni, in particolare nel settore residenziale. Ma c’è una differenza tra un paese che vede un edificio vuoto come un problema e un altro che lo vede come un capitale in attesa di una nuova funzione.

Per farlo, dobbiamo conoscere meglio il patrimonio esistente, accelerare i cambiamenti di destinazione d’uso quando hanno senso, semplificare i processi di riconversione e creare le condizioni affinché gli investimenti privati possano recuperare beni economicamente redditizi. Per decenni, lo sviluppo immobiliare ha significato principalmente costruire; nei prossimi decenni, una parte sempre più importante potrebbe significare, invece, trasformare.

Il Portogallo ha bisogno di beni immobiliari più produttivi, e alcuni di essi potrebbero essere già stati costruiti.