Portugal zit vol erfgoed met onbenut economisch potentieel: ongebruikte openbare gebouwen, oude industriële installaties, kloosters, stations, landgoederen, vervallen panden in stadscentra en andere objecten die de functie hebben verloren waarvoor ze oorspronkelijk waren gebouwd. Het probleem is dat een gebouw fysiek weliswaar bestaat, maar economisch gezien praktisch niet bestaat.

Een leegstaand pand biedt geen woonruimte, biedt geen onderdak aan bedrijven, genereert geen toeristische activiteit, creëert geen banen en raakt vaak steeds verder in verval. Het is vast kapitaal, en deze kwestie wordt bijzonder relevant wanneer we kijken naar de toekomst van het Portugese toerisme. De OESO stelt dat de volgende strategie van de sector gericht moet zijn op meer waardecreatie, productiviteit, territoriale cohesie en concurrentievermogen van bedrijven, in plaats van uitsluitend te vertrouwen op de groei van het aantal bezoekers. Het herbestemmen van bestaand erfgoed kan deel uitmaken van deze strategie.

Portugal heeft dit al aangetoond via het REVIVE-programma, dat erop gericht is openbaar erfgoed via particuliere investeringen een nieuwe toeristische bestemming te geven. Interessant genoeg heeft het Portugese model REVIVE Brazilië geïnspireerd, door de OESO zelf aangemerkt als een initiatief om openbare eigendommen van historisch, cultureel en architectonisch belang te hergebruiken via concessies voor hotels, restaurants, culturele voorzieningen en andere toeristische projecten. Misschien moeten we dit voorbeeld niet alleen als toeristisch beleid beschouwen, maar ook als economisch beleid.

Dezelfde logica kan veel verder reiken dan alleen hotels. Een verouderd gebouw kan worden omgevormd tot woningen; een oude commerciële ruimte kan een nieuwe bestemming krijgen; industrieel erfgoed kan onderdak bieden aan bedrijven, cultuur of toerisme; en openbare gebouwen zonder functie kunnen weer een rol spelen in de economie. Een andere Europese studie die we hebben geanalyseerd, stelt juist het hergebruik van de bestaande gebouwenvoorraad centraal in de aanpak van toekomstige behoeften: aanpassing, herstel, verbouwing, renovatie en uitbreiding, voordat – waar mogelijk – wordt overgegaan tot nieuwbouw.

Dit betekent niet dat Portugal zijn vastgoedbehoeften uitsluitend via herbestemming kan oplossen. Dat is onmogelijk. We zullen nieuwe bouwprojecten blijven nodig hebben, met name op het gebied van woningen. Maar er is een verschil tussen een land dat een leegstaand gebouw als een probleem ziet en een land dat het beschouwt als kapitaal dat wacht op een nieuwe functie.

Om dit te bereiken, moeten we de bestaande vastgoedvoorraad beter leren kennen, veranderingen in het gebruik versnellen wanneer dat zinvol is, herbestemmingsprocessen vereenvoudigen en voorwaarden scheppen voor particuliere investeringen om economisch levensvatbare activa te herstellen. Decennialang stond vastgoedontwikkeling vooral voor bouwen; in de komende decennia zal een steeds belangrijker deel ervan wellicht staan voor transformeren.

Portugal heeft behoefte aan meer productieve vastgoedactiva, en sommige daarvan zijn wellicht al gebouwd.