Warum schöne Orte bessere Ergebnisse erzielen

Der oft übersehene Zusammenhang zwischen Design, menschlichem Verhalten und dem langfristigen Immobilienwert.

Die Immobilienbranche dreht sich um Zahlen: Quadratmeterpreis. Rendite. Auslastung. Baukosten. Mietwachstum. Angebot. Nachfrage. All das ist von entscheidender Bedeutung. Doch es gibt noch einen weiteren Faktor, der sich viel schwerer in einer Tabellenkalkulation erfassen lässt.

Wie wir uns an einem Ort fühlen.

Wenn wir durch ein schönes Viertel spazieren, ein durchdacht gestaltetes Hotel betreten, auf einem liebevoll angelegten öffentlichen Platz sitzen oder Zeit in einem Gebäude verbringen, das von natürlichem Licht durchflutet ist, ist unsere Reaktion fast instinktiv. Wir möchten bleiben. Wir möchten wiederkommen. Manchmal sind wir bereit, mehr zu bezahlen, um dort zu sein.

Das wirft für Investoren und Bauträger eine interessante Frage auf: Kann Schönheit tatsächlich die Wertentwicklung von Immobilien beeinflussen?

Wir haben schönen

Orten

bereits einen Preis zugewiesen

. Schönheit ist subjektiv. Doch viele der Merkmale, die zu unserer Wahrnehmung eines schönen Ortes beitragen, sind es nicht.

Architektur. Grünflächen. Tageslicht. Aussicht. Fußgängerfreundlichkeit. Materialien. Landschaft. Proportionen. Öffentlicher Raum. Eine Verbindung zur lokalen Kultur.

Eine in „Ecological Economics“ veröffentlichte Studie, die mehr als 35.000 Wohnimmobilientransaktionen in Amsterdam analysierte, ergab, dass Wohnungen im Umkreis von 250 Metern um attraktive Grünflächen mit geschätzten Preisaufschlägen zwischen 7,1 % und 9,3 % verbunden waren . Der Effekt nahm mit zunehmender Entfernung ab .

Eine Untersuchung der Universität Cambridge liefert ein weiteres interessantes Beispiel. Bei der Analyse der architektonischen Form und der Wohnimmobilientransaktionen in Rotterdam stellte die Studie fest, dass Reihenhäuser in architektonisch sehr stimmigen Ensembles im Vergleich zu solchen in einer heterogeneren Umgebung einen Preisaufschlag von etwa 3,5 % aufweisen.

Keine der beiden Studien besagt, dass die Gestaltung attraktiver Grünflächen oder einer schönen Fassade den Wert einer Immobilie automatisch um einen festgelegten Prozentsatz erhöht. Aber sie zeigen etwas Wichtiges: Merkmale, die mit der Qualität und Attraktivität unserer Umgebung verbunden sind, können in Immobilienwerte einfließen.

Von der Ästhetik zur

Ökonomie Der Zusammenhang lässt sich leichter verstehen, wenn wir aufhören, Schönheit als bloße Dekoration zu betrachten.

Gute Orte beeinflussen das Verhalten.

Ein Ort, an dem sich Menschen wohlfühlen, kann sie dazu animieren, länger zu bleiben. Ein Stadtteil, den die Menschen schätzen, kann eine größere Nachfrage nach Wohnraum schaffen. Ein unvergessliches Hotel kann Gäste dazu bewegen, wiederzukommen. Ein einladender öffentlicher Raum kann Aktivitäten und Besucherfrequenz generieren. Und diese Verhaltensweisen haben wirtschaftliche Konsequenzen.

Die „2025 Global Consumer Experience Survey“ von JLL, die auf einer Befragung von 12.000 Menschen in 19 Märkten und 64 Städten basiert, ergab, dass 69 % der Verbraucher bereit waren, für hochwertige Erlebnisse einen Aufpreis zu zahlen. Vielleicht noch aufschlussreicher ist, dass 74 % angaben, Städte müssten neue Erlebnisse bieten, um relevant zu bleiben.

Dies stellt einen wichtigen Wandel für die Immobilienbranche dar.

Die Menschen erwarten zunehmend, dass Gebäude und Orte mehr leisten als nur eine Funktion zu erfüllen. Sie erwarten, dass diese die Zeit, die sie dort verbringen, bereichern. Das Erlebnis eines Ortes wird Teil seines Wertversprechens.

Schön bedeutet nicht

teuer Schöne Immobilien sind nicht unbedingt extravagante Immobilien. Schönheit erfordert keinen übermäßigen Einsatz von Marmor, teure Oberflächen oder spektakuläre Architektur.

Einige der erfolgreichsten Orte sind bemerkenswert schlicht.

Sie funktionieren, weil die Proportionen stimmig wirken. Weil natürliches Licht vorhanden ist. Weil die Landschaftsgestaltung von Anfang an berücksichtigt und nicht erst am Ende hinzugefügt wurde. Weil die Materialien gut altern. Weil Gebäude auf ihre Umgebung eingehen. Vor allem aber wirken sie authentisch.

Das ist wichtig, denn Design, das in erster Linie darauf abzielt, zu beeindrucken, kann bemerkenswert schnell veraltet wirken. Orte mit einer echten Identität altern in der Regel anders.

Das Gebäude ist nicht mehr das gesamte

Produkt. Dies ist besonders relevant, da Immobilien, Gastgewerbe und Lifestyle zunehmend miteinander verschmelzen.

Man denke an ein gemischt genutztes Ziel, das Wohnungen, Gastronomie, Restaurants, Wellness, Arbeitsräume und landschaftlich gestaltete öffentliche Bereiche vereint. Für sich genommen hat jede Komponente eine Funktion. Zusammen schaffen sie ein Erlebnis.

Das Hotel sorgt für Service. Restaurants sorgen für Belebung. Die Landschaftsgestaltung schafft Räume, in denen Menschen gerne Zeit verbringen. Wellness fördert die Lebensqualität. Öffentliche Bereiche bieten Möglichkeiten zur Interaktion.

Der Wert des Standorts ist daher mehr als die Summe seiner Gebäude.

Untersuchungen von JLL deuten darauf hin, dass gemischt genutzte Projekte mittlerweile nicht nur hinsichtlich Lage und Ausstattung, sondern auch hinsichtlich des Erlebnisses miteinander konkurrieren

.

Für Investoren verändert dies die Perspektive: Wir bewerten nicht mehr nur, was gebaut wird. Wir müssen auch verstehen, welche Art von Leben dort entstehen wird, sobald es fertiggestellt ist.

Portugal versteht die Kraft des

Ortes Portugal liefert ein interessantes Beispiel. Seine Anziehungskraft lässt sich nicht durch einen einzigen Wirtschaftsindikator erklären. Die Straßen und das Licht von Lissabon. Portos Beziehung zum Douro. Die Landschaft des Alentejo. Die Küste der Algarve. Der Charakter kleinerer Städte und Dörfer.

Architektur, Klima, Essen, Kultur, Landschaft und menschliche Maßstäbe verbinden sich zu etwas, das schwerer zu quantifizieren ist: ein Gefühl für den Ort.

Schönheit kann auch eine Form der

Widerstandsfähigkeit

sein

.

Vielleicht ist die interessanteste Beziehung zwischen Design und Leistung nicht der Aufschlag, den eine schöne Immobilie heute erzielen könnte. Vielmehr geht es darum, ob Menschen morgen noch dort sein wollen.

JLL beschreibt das Erlebnis zunehmend als Werttreiber im Immobilienbereich und warnt gleichzeitig vor dem Aufkommen der „Erlebnisveralterung“: dem Risiko, dass Objekte, die den Erwartungen der Menschen nicht mehr entsprechen, an Wettbewerbsfähigkeit verlieren.

Gebäude waren schon immer mit physischer Veralterung konfrontiert. Nun können sie auch einer erlebnisbezogenen Veralterung ausgesetzt sein. Ein technisch funktionsfähiges Gebäude kann dennoch an Relevanz verlieren, wenn die Menschen konsequent einen anderen Ort bevorzugen.

Umgekehrt kann Architektur mit Charakter, anpassungsfähigen Räumen, durchdachter Landschaftsgestaltung, starkem Betriebsmanagement und einer echten Verbindung zur Umgebung etwas schaffen, das ein Wettbewerber nicht von heute auf morgen nachbilden kann:

emotionale Bindung.

Schaffen schöne Orte also eine bessere Leistung?

Schönheit allein ist keine Anlagestrategie.

Die Lage ist entscheidend. Der Einstiegspreis ist entscheidend. Die Erreichbarkeit ist entscheidend. Der Betrieb ist entscheidend. Angebot und Nachfrage sind entscheidend. Management, Bauqualität und Markt-Timing sind allesamt entscheidend

. Doch Schönheit als Argument abzutun, nur weil sie schwer quantifizierbar ist, lässt einen grundlegenden Aspekt der Immobilienbranche außer Acht. Letztendlich existieren Gebäude für Menschen. Und Menschen treffen Entscheidungen nicht nur auf der Grundlage von Nutzen, sondern auch aufgrund von Erfahrungen.

Wir wählen die Stadtviertel, in denen wir leben möchten. Die Hotels, in die wir gerne wiederkehren. Die Restaurants, in denen wir noch auf einen Drink verweilen. Die Büros, in denen wir gerne Zeit verbringen. Die Straßen, die wir gerne entlanggehen. Wenn sich diese individuellen Vorlieben summieren, werden sie zur Nachfrage.

Und Nachfrage wird zur Wirtschaft. Eine der wichtigsten Fragen bei der Bewertung eines neuen Immobilienprojekts lautet nicht nur:

Welche Rendite wird diese Immobilie erzielen?

sondern auch:

Werden die Menschen in zehn oder zwanzig Jahren noch hier sein wollen?

Denn die Orte, die dauerhaften Wert schaffen, sind oft genau die Orte, die die Menschen von vornherein schätzen.

Quellen & weiterführende Literatur: JLL, Global Consumer Experience Survey 2025 / Experience Matters 2025; Daams, Sijtsma & Veneri, Ecological Economics (2019), „Mixed monetary and non-monetary valuation of attractive urban green space“; Lindenthal, Real Estate Economics (2020), „Schönheit liegt im Auge des Hausbesitzers: Ästhetische Flächennutzungsplanung und Wohnimmobilienwerte“.