Pourquoi les beaux endroits sont-ils plus performants ?

Le lien souvent négligé entre le design, le comportement humain et la valeur immobilière à long terme.

L'immobilier est un secteur qui repose sur des chiffres : le prix au mètre carré, le rendement, le taux d'occupation, le coût de construction, la croissance des loyers, l'offre et la demande. Tous ces éléments sont essentiels. Pourtant, il existe un autre facteur bien plus difficile à quantifier dans un tableur.

Ce qu’un lieu nous fait ressentir.

Que ce soit en se promenant dans un beau quartier, en entrant dans un hôtel au design soigné, en s’asseyant sur une place publique joliment aménagée ou en passant du temps dans un bâtiment baigné de lumière naturelle, notre réaction est presque instinctive. Nous avons envie de rester. Nous avons envie d’y revenir. Parfois, nous sommes prêts à payer plus cher pour y être.

Cela soulève une question intéressante pour les investisseurs et les promoteurs : la beauté peut-elle réellement influencer la performance immobilière ?

Nous attribuons déjà une valeur aux

lieux

magnifiques

. La beauté est subjective. Mais bon nombre des caractéristiques qui contribuent à notre perception d’un lieu magnifique ne le sont pas.

L’architecture. Les espaces verts. La lumière naturelle. Les vues. L’accessibilité piétonne. Les matériaux. Le paysage. Les proportions. L’espace public. Un lien avec la culture locale.

Une étude publiée dans la revue Ecological Economics, qui a analysé plus de 35 000 transactions immobilières résidentielles à Amsterdam, a révélé que les logements situés à moins de 250 mètres d’espaces verts attrayants bénéficiaient d’une plus-value estimée entre 7,1 % et 9,3 %. Cet effet s’amenuisait à mesure que la distance augmentait.

Des recherches menées par l’université de Cambridge fournissent un autre exemple intéressant. En analysant la forme architecturale et les transactions immobilières à Rotterdam, cette étude a mis en évidence une plus-value d’environ 3,5 % pour les maisons mitoyennes situées au sein d’ensembles présentant une grande cohérence architecturale, par rapport à celles situées dans un environnement plus hétérogène.

Aucune de ces deux études ne prétend que l’ajout d’un aménagement paysager attrayant ou la conception d’une belle façade augmente automatiquement la valeur d’un bien immobilier d’un pourcentage prédéterminé. Mais elles démontrent un point important : les caractéristiques liées à la qualité et à l’attrait de notre environnement peuvent se répercuter sur la valeur des biens immobiliers.

De l’esthétique à

l’économie. Cette relation devient plus facile à comprendre lorsque l’on cesse de considérer la beauté comme une simple décoration.

Les lieux agréables influencent les comportements.

Un lieu que les gens apprécient peut les inciter à y rester plus longtemps. Un quartier que les gens valorisent peut générer une demande résidentielle plus forte. Un hôtel mémorable peut inciter les clients à revenir. Un espace public accueillant peut générer de l’activité et de la fréquentation. Et ces comportements ont des conséquences économiques.

L’enquête mondiale 2025 de JLL sur l’expérience client, menée auprès de 12 000 personnes sur 19 marchés et dans 64 villes, a révélé que 69 % des consommateurs étaient prêts à payer un supplément pour des expériences de grande qualité. Plus révélateur encore, 74 % ont déclaré que les villes devaient proposer de nouvelles expériences pour rester attractives.

Cela représente un changement important pour le secteur immobilier.

Les gens attendent de plus en plus des bâtiments et des lieux qu’ils ne se contentent pas de remplir une simple fonction. Ils s’attendent à ce qu’ils enrichissent le temps qu’ils y passent. L’expérience d’un lieu fait désormais partie intégrante de sa proposition de valeur.

Beau ne rime pas

forcément avec cher. Un bien immobilier beau n’est pas nécessairement un bien immobilier extravagant. La beauté ne nécessite pas de marbre à outrance, de finitions coûteuses ou d’une architecture spectaculaire.

Certains des lieux les plus réussis sont d’une simplicité remarquable.

Ils fonctionnent parce que les proportions semblent justes. Parce qu’il y a de la lumière naturelle. Parce que l’aménagement paysager a été pris en compte dès le début plutôt que d’être ajouté à la fin. Parce que les matériaux vieillissent bien. Parce que les bâtiments s’adaptent à leur environnement. Et surtout, parce qu’ils semblent authentiques.

C’est important, car un design qui vise avant tout à impressionner peut devenir démodé très rapidement. Les lieux dotés d’une identité authentique ont tendance à vieillir différemment.

Le bâtiment n’est plus le

produit

dans son ensemble

.

Cela est particulièrement pertinent à l’heure où l’immobilier, l’hôtellerie et l’art de vivre convergent de plus en plus.

Prenons l’exemple d’une destination à usage mixte intégrant des logements, des établissements hôteliers, des restaurants, des espaces de bien-être, des espaces de travail et des espaces publics paysagers. Pris individuellement, chaque élément a une fonction. Ensemble, ils créent une expérience.

L’hôtel apporte un service. Les restaurants génèrent de l’animation. L’aménagement paysager crée des espaces où les gens ont envie de passer du temps. Le bien-être favorise la qualité de vie. Les espaces publics favorisent les interactions.

La valeur de la destination dépasse donc la simple somme de ses bâtiments.

Les études de JLL indiquent que les projets à usage mixte se font désormais concurrence sur l’expérience autant que sur l’emplacement et les caractéristiques techniques.

Pour les investisseurs, cela change la donne : nous n’évaluons plus uniquement ce qui est en cours de construction. Nous devons également comprendre quel type de vie s’y déroulera une fois le projet achevé.

Le Portugal comprend le pouvoir du

lieu. Le Portugal offre un exemple intéressant. Son attrait ne peut s’expliquer par un seul indicateur économique. Les rues et la lumière de Lisbonne. La relation de Porto avec le Douro. Le paysage de l’Alentejo. Le littoral de l’Algarve. Le caractère des petites villes et des villages.

L’architecture, le climat, la gastronomie, la culture, le paysage et l’échelle humaine se combinent pour créer quelque chose de plus difficile à quantifier : un sentiment d’appartenance à un lieu.

La beauté peut également être une forme de

résilience. Peut-être que la relation la plus intéressante entre le design et la performance n’est pas la plus-value qu’un bien immobilier esthétique pourrait générer aujourd’hui. C’est plutôt de savoir si les gens auront encore envie d’y être demain.

JLL décrit de plus en plus l’expérience comme un moteur de valeur dans l’immobilier, tout en mettant en garde contre l’émergence de l’« obsolescence expérientielle » : le risque que des biens qui ne répondent plus aux attentes des gens deviennent moins compétitifs.

Les bâtiments ont toujours été confrontés à l’obsolescence physique. Ils peuvent désormais être confrontés à l’obsolescence expérientielle également. Un bâtiment techniquement fonctionnel peut tout de même perdre de sa pertinence si les gens préfèrent systématiquement un autre endroit.

À l’inverse, une architecture de caractère, des espaces adaptables, un aménagement paysager bien pensé, une gestion efficace et un lien authentique avec son environnement peuvent créer quelque chose qu’un concurrent aura du mal à reproduire du jour au lendemain :

un attachement émotionnel.

Alors, les beaux lieux sont-ils plus performants ?

La beauté à elle seule ne constitue pas une stratégie d’investissement.

L’emplacement compte. Le prix d’entrée est important. L’accessibilité est importante. L’exploitation est importante. L’offre et la demande sont importantes. La gestion, la qualité de la construction et le choix du moment sur le marché sont tous importants.

Mais écarter la beauté sous prétexte qu’elle est difficile à quantifier, c’est passer à côté d’un aspect fondamental de l’immobilier. En fin de compte, les bâtiments existent pour les gens. Et les gens prennent leurs décisions non seulement en fonction de l’utilité, mais aussi de l’expérience.

Nous choisissons les quartiers où nous voulons vivre. Les hôtels où nous souhaitons revenir. Les restaurants où nous restons pour prendre un dernier verre. Les bureaux où nous aimons passer du temps. Les rues que nous choisissons d’emprunter. Lorsque ces préférences individuelles s’additionnent, elles se transforment en demande.

Et la demande devient une réalité économique. L’une des questions les plus importantes lors de l’évaluation d’un nouveau projet immobilier n’est pas seulement :

«Quel sera le rendement de cet actif ?»

Mais aussi :

Les gens auront-ils encore envie d’être ici dans dix ou vingt ans ?

Car les lieux qui créent une valeur durable sont souvent ceux que les gens apprécient avant tout.

Sources et lectures complémentaires : JLL, Global Consumer Experience Survey 2025 / Experience Matters 2025; Daams, Sijtsma & Veneri, Ecological Economics (2019), « Mixed monetary and non-monetary valuation of attractive urban green space » ; Lindenthal, Real Estate Economics (2020), « La beauté aux yeux du propriétaire : zonage esthétique et valeur des biens immobiliers résidentiels ».