Het vaak over het hoofd geziene verband tussen ontwerp, menselijk gedrag en de waarde van onroerend goed op de lange termijn.

Vastgoed is een sector die draait om cijfers: prijs per vierkante meter. Rendement. Bezettingsgraad. Bouwkosten. Huurstijging. Aanbod. Vraag. Het zijn allemaal essentiële factoren. Toch is er nog een andere factor die veel moeilijker in een spreadsheet te vatten is.

Hoe een plek ons laat voelen.

Loop door een mooie wijk, stap een doordacht ontworpen hotel binnen, ga op een mooi aangelegd plein zitten of breng tijd door in een gebouw vol natuurlijk licht, en onze reactie is bijna instinctief. We willen blijven. We willen terugkomen. Soms zijn we bereid meer te betalen om daar te mogen zijn.

Dat roept een interessante vraag op voor beleggers en projectontwikkelaars: kan schoonheid daadwerkelijk invloed hebben op de prestaties van vastgoed?

Bronvermelding: Aangeleverde afbeelding; Auteur: EQTY;

We kennen al een prijs toe aan mooie plekken

Schoonheid is subjectief. Maar veel van de kenmerken die bijdragen aan onze beleving van een mooie plek zijn dat niet.

Architectuur. Groene ruimte. Natuurlijk licht. Uitzicht. Wandelbaarheid. Materialen. Landschap. Verhoudingen. Openbare ruimte. Een verbinding met de lokale cultuur.

Een studie gepubliceerd in Ecological Economics, waarin meer dan 35.000 woningtransacties in Amsterdam werden geanalyseerd, toonde aan dat woningen binnen 250 meter van aantrekkelijke groene ruimtes geassocieerd werden met geschatte prijsopslagen van tussen de 7,1% en 9,3%. Het effect nam af naarmate de afstand toenam .

Onderzoek van de Universiteit van Cambridge biedt nog een interessant voorbeeld. Bij de analyse van architectonische vorm en woningtransacties in Rotterdam bleek uit de studie dat rijtjeshuizen binnen architectonisch zeer samenhangende ensembles een prijsopslag van ongeveer 3,5% hadden ten opzichte van rijtjeshuizen in een meer heterogene omgeving.

Geen van beide onderzoeken stelt dat het aanleggen van aantrekkelijke groenvoorzieningen of het ontwerpen van een mooie gevel automatisch de waarde van een onroerend goed met een vooraf bepaald percentage verhoogt. Maar ze tonen wel iets belangrijks aan: kenmerken die verband houden met de kwaliteit en aantrekkelijkheid van onze omgeving kunnen worden vertaald in vastgoedwaarden.

Van esthetiek naar economie

De relatie wordt begrijpelijker als we schoonheid niet langer als decoratie beschouwen.

Goede plekken beïnvloeden gedrag.

Een plek waar mensen zich prettig voelen, kan hen ertoe aanzetten om langer te blijven. Een wijk die mensen waarderen, kan zorgen voor een grotere vraag naar woningen. Een gedenkwaardig hotel kan gasten ertoe aanzetten om terug te keren. Een uitnodigende openbare ruimte kan activiteit en bezoekersaantallen genereren. En dat gedrag heeft economische gevolgen.

Uit de Global Consumer Experience Survey 2025 van JLL, gebaseerd op 12.000 respondenten in 19 markten en 64 steden, bleek dat 69% van de consumenten bereid was een meerprijs te betalen voor hoogwaardige ervaringen. Misschien nog veelzeggender is dat 74% aangaf dat steden nieuwe ervaringen moeten bieden om relevant te blijven.

Dit betekent een belangrijke verschuiving voor de vastgoedsector.

Mensen verwachten steeds vaker dat gebouwen en bestemmingen meer doen dan alleen een functie vervullen. Ze verwachten dat deze de tijd die ze daar doorbrengen verrijken. De beleving van een plek wordt onderdeel van de waardepropositie ervan.

Bronvermelding: Aangeleverde afbeelding; Auteur: EQTY;

Mooi betekent niet duur

Mooi vastgoed is niet per se extravagant vastgoed. Schoonheid vereist geen overdaad aan marmer, dure afwerkingen of spectaculaire architectuur.

Sommige van de meest succesvolle plekken zijn opvallend eenvoudig.

Ze werken omdat de verhoudingen kloppen. Omdat er natuurlijk licht is. Omdat er vanaf het begin aandacht is besteed aan de landschapsarchitectuur, in plaats van dat deze pas op het laatst is toegevoegd. Omdat de materialen mooi verouderen. Omdat gebouwen aansluiten bij hun omgeving. En het allerbelangrijkste: ze voelen authentiek aan.

Dit is belangrijk omdat een ontwerp dat vooral bedoeld is om indruk te maken, opvallend snel gedateerd kan raken. Ruimtes met een authentieke identiteit verouderen doorgaans anders.

Het gebouw is niet langer het volledige product

Dit is met name relevant nu vastgoed, horeca en lifestyle steeds meer samenkomen.

Denk aan een bestemming met gemengd gebruik, waarin woningen, horeca, restaurants, wellness, werkruimtes en aangelegde openbare ruimtes zijn geïntegreerd. Afzonderlijk heeft elk onderdeel een functie. Samen creëren ze een beleving.

Het hotel zorgt voor service. Restaurants zorgen voor levendigheid. Landschapsarchitectuur creëert ruimtes waar mensen graag tijd doorbrengen. Wellness draagt bij aan de levenskwaliteit. Openbare ruimtes bieden mogelijkheden voor interactie.

De waarde van de bestemming wordt daardoor meer dan de som van de gebouwen.

Uit onderzoek van JLL blijkt dat gemengde projecten tegenwoordig niet alleen concurreren op basis van locatie en specificaties, maar ook op basis van de beleving.

Voor investeerders verandert dat de discussie: we beoordelen niet langer alleen wat er wordt gebouwd. We moeten ook begrijpen wat voor soort leven zich daar zal afspelen zodra het gebouwd is.