Le lien souvent négligé entre le design, le comportement humain et la valeur immobilière à long terme.

L'immobilier est un secteur qui repose sur des chiffres : le prix au mètre carré, le rendement, le taux d'occupation, le coût de construction, la croissance des loyers, l'offre et la demande. Tous ces éléments sont essentiels. Pourtant, il existe un autre facteur bien plus difficile à quantifier dans un tableur.

Ce qu’un lieu nous fait ressentir.

Que ce soit en se promenant dans un beau quartier, en entrant dans un hôtel au design soigné, en s'asseyant sur une place publique aménagée avec soin ou en passant du temps dans un bâtiment baigné de lumière naturelle, notre réaction est presque instinctive. Nous voulons rester. Nous voulons y revenir. Parfois, nous sommes prêts à payer plus cher pour être là.

Cela soulève une question intéressante pour les investisseurs et les promoteurs : la beauté peut-elle réellement influencer la performance immobilière ?

Crédits : image fournie ; auteur : EQTY ;

Nous accordons déjà de la valeur aux lieux magnifiques

La beauté est subjective. Mais bon nombre des caractéristiques qui contribuent à notre perception d’un lieu magnifique ne le sont pas.

L’architecture. Les espaces verts. La lumière naturelle. Les vues. L’accessibilité piétonne. Les matériaux. Le paysage. Les proportions. L’espace public. Le lien avec la culture locale.

Une étude publiée dans *Ecological Economics*, analysant plus de 35 000 transactions immobilières résidentielles à Amsterdam, a révélé que les logements situés à moins de 250 mètres d’espaces verts attrayants bénéficiaient d’une plus-value estimée comprise entre 7,1 % et 9,3 %. Cet effet diminuait à mesure que la distance augmentait .

Des recherches menées par l’université de Cambridge fournissent un autre exemple intéressant. En analysant la forme architecturale et les transactions immobilières à Rotterdam, l’étude a mis en évidence une plus-value d’environ 3,5 % pour les maisons mitoyennes situées au sein d’ensembles présentant une grande cohérence architecturale, par rapport à celles situées dans un environnement plus hétérogène.

Aucune de ces deux études ne prétend que l’ajout d’aménagements paysagers attrayants ou la conception d’une belle façade augmente automatiquement la valeur d’un bien immobilier d’un pourcentage prédéterminé. Mais elles démontrent un point important : les caractéristiques liées à la qualité et à l’attrait de notre environnement peuvent se répercuter sur la valeur des biens immobiliers.

De l’esthétique à l’économie

Cette relation devient plus facile à comprendre lorsque l’on cesse de considérer la beauté comme une simple décoration.

Les lieux agréables influencent les comportements.

Un lieu que les gens apprécient peut les inciter à y rester plus longtemps. Un quartier que les gens valorisent peut créer une demande résidentielle plus forte. Un hôtel mémorable peut inciter les clients à revenir. Un espace public accueillant peut générer de l’activité et de la fréquentation. Et ces comportements ont des conséquences économiques.

L'enquête mondiale 2025 de JLL sur l'expérience client, menée auprès de 12 000 personnes sur 19 marchés et dans 64 villes, a révélé que 69 % des consommateurs étaient prêts à payer un supplément pour des expériences de grande qualité. Plus révélateur encore, 74 % ont déclaré que les villes devaient proposer de nouvelles expériences pour rester attractives.

Cela représente un changement important pour le secteur immobilier.

Les gens attendent de plus en plus des bâtiments et des lieux qu’ils ne se contentent pas de remplir une simple fonction. Ils s’attendent à ce qu’ils enrichissent le temps qu’ils y passent. L’expérience d’un lieu fait désormais partie intégrante de sa proposition de valeur.

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Beau ne signifie pas cher

Un bien immobilier beau n’est pas nécessairement un bien immobilier extravagant. La beauté ne nécessite pas de marbre à outrance, de finitions coûteuses ou d’une architecture spectaculaire.

Certains des lieux les plus réussis sont d'une simplicité remarquable.

Ils fonctionnent parce que les proportions semblent justes. Parce qu’ils bénéficient de la lumière naturelle. Parce que l’aménagement paysager a été pensé dès le départ plutôt que d’être ajouté à la fin. Parce que les matériaux vieillissent bien. Parce que les bâtiments s’intègrent à leur environnement. Et surtout, parce qu’ils semblent authentiques.

C'est important, car un design qui vise avant tout à impressionner peut devenir démodé très rapidement. Les lieux dotés d'une identité authentique ont tendance à vieillir différemment.

Le bâtiment ne constitue plus le produit dans son ensemble

Cela est particulièrement pertinent à l’heure où l’immobilier, l’hôtellerie et l’art de vivre convergent de plus en plus.

Prenons l’exemple d’un complexe à usage mixte intégrant des logements, des établissements hôteliers, des restaurants, des espaces de bien-être, des espaces de travail et des espaces publics paysagers. Pris individuellement, chaque élément a une fonction. Ensemble, ils créent une expérience.

L’hôtel apporte un service. Les restaurants génèrent de l’animation. L’aménagement paysager crée des espaces où les gens ont envie de passer du temps. Le bien-être favorise la qualité de vie. Les espaces publics favorisent les interactions.

La valeur de la destination dépasse donc la simple somme de ses bâtiments.

Les études de JLL indiquent que les projets à usage mixte se font désormais concurrence sur l’expérience autant que sur l’emplacement et les caractéristiques techniques.

Pour les investisseurs, cela change la donne : nous ne nous contentons plus d’évaluer uniquement ce qui est en cours de construction. Nous devons également comprendre quel type de vie s’y déroulera une fois le projet achevé.