Il rapporto spesso trascurato tra design, comportamento umano e valore immobiliare a lungo termine.

Il settore immobiliare è un settore basato sui numeri: prezzo al metro quadro, rendimento, tasso di occupazione, costi di costruzione, crescita degli affitti, offerta, domanda. Tutti questi elementi sono fondamentali. Eppure esiste un altro fattore molto più difficile da quantificare in un foglio di calcolo.

Come ci fa sentire un luogo.

Passeggiando in un bel quartiere, entrando in un hotel progettato con cura, sedendosi in una piazza pubblica ben curata o trascorrendo del tempo in un edificio inondato di luce naturale, la nostra reazione è quasi istintiva. Vogliamo restare. Vogliamo tornarci. A volte, siamo disposti a pagare di più per stare lì.

Questo solleva una domanda interessante per investitori e sviluppatori: la bellezza può davvero influenzare le prestazioni del settore immobiliare?

Crediti: Immagine fornita; Autore: EQTY;

Abbiamo già attribuito un valore ai luoghi belli

La bellezza è soggettiva. Ma molte delle caratteristiche che contribuiscono alla nostra percezione di un luogo bello non lo sono.

Architettura. Spazi verdi. Luce naturale. Panorami. Accessibilità pedonale. Materiali. Paesaggio. Proporzioni. Spazio pubblico. Un legame con la cultura locale.

Uno studio pubblicato su *Ecological Economics*, che ha analizzato oltre 35.000 transazioni immobiliari residenziali ad Amsterdam, ha rilevato che le abitazioni situate entro 250 metri da spazi verdi attraenti presentavano un sovrapprezzo stimato compreso tra il 7,1% e il 9,3%. L’effetto diminuiva all’aumentare della distanza .

Una ricerca dell’Università di Cambridge fornisce un altro esempio interessante. Analizzando la forma architettonica e le transazioni immobiliari a Rotterdam, lo studio ha rilevato un sovrapprezzo di circa il 3,5% per le villette a schiera situate all’interno di complessi altamente coerenti dal punto di vista architettonico rispetto a quelle affacciate su contesti più eterogenei.

Nessuno dei due studi afferma che l’aggiunta di un paesaggio attraente o la progettazione di una bella facciata aumenti automaticamente il valore di un bene di una percentuale predeterminata. Tuttavia, entrambi dimostrano un aspetto importante: le caratteristiche associate alla qualità e all’attrattiva dell’ambiente circostante possono tradursi in un aumento del valore degli immobili.

Dall’estetica all’economia

Il rapporto diventa più facile da comprendere quando smettiamo di considerare la bellezza come una semplice decorazione.

I luoghi di qualità influenzano il comportamento.

Un luogo che piace alle persone può incoraggiarle a rimanere più a lungo. Un quartiere apprezzato dalla gente può creare una maggiore domanda residenziale. Un hotel memorabile può invogliare gli ospiti a tornare. Uno spazio pubblico accogliente può generare attività e afflusso di persone. E questi comportamenti hanno conseguenze economiche.

Il sondaggio «Global Consumer Experience Survey 2025» di JLL, condotto su 12.000 persone in 19 mercati e 64 città, ha rilevato che il 69% dei consumatori era disposto a pagare un sovrapprezzo per esperienze di alta qualità. Forse ancora più significativo è il dato secondo cui il 74% ha affermato che le città devono offrire nuove esperienze per rimanere al passo con i tempi.

Questo rappresenta un importante cambiamento per il settore immobiliare.

Le persone si aspettano sempre più che gli edifici e le destinazioni non si limitino a svolgere una semplice funzione. Si aspettano che rendano più piacevole il tempo che vi trascorrono. L’esperienza di un luogo sta diventando parte integrante della sua proposta di valore.

Crediti: Immagine fornita; Autore: EQTY;

Bello non significa costoso

Un immobile bello non è necessariamente un immobile stravagante. La bellezza non richiede marmi in eccesso, finiture costose o un’architettura spettacolare.

Alcuni dei luoghi di maggior successo sono straordinariamente semplici.

Funzionano perché le proporzioni sembrano giuste. Perché c'è luce naturale. Perché il paesaggio è stato pensato fin dall'inizio, anziché aggiunto alla fine. Perché i materiali invecchiano bene. Perché gli edifici si integrano con l'ambiente circostante. E, cosa più importante, sembrano autentici.

Questo è importante perché un design che esiste principalmente per impressionare può diventare obsoleto in modo sorprendentemente rapido. I luoghi con un’identità genuina tendono a invecchiare in modo diverso.

L’edificio non è più l’intero prodotto

Ciò è particolarmente rilevante in un momento in cui il settore immobiliare, quello dell’ospitalità e lo stile di vita convergono sempre di più.

Si pensi a una destinazione ad uso misto che integri residenze, strutture ricettive, ristoranti, centri benessere, spazi di lavoro e aree pubbliche paesaggistiche. Presa singolarmente, ogni componente ha una funzione. Insieme, creano un’esperienza.

L’hotel offre un servizio. I ristoranti generano attività. La progettazione paesaggistica crea spazi in cui le persone desiderano trascorrere del tempo. Il benessere favorisce la qualità della vita. Le aree pubbliche creano opportunità di interazione.

Il valore della destinazione diventa quindi superiore alla somma dei suoi edifici.

La ricerca di JLL suggerisce che i progetti a uso misto ora competono sul piano dell’esperienza, oltre che della posizione e delle caratteristiche tecniche.

Per gli investitori, questo cambia la prospettiva: non valutiamo più solo ciò che viene costruito. Dobbiamo anche capire che tipo di vita si svolgerà in quel luogo una volta che sarà stato realizzato.