De nieuwe regels die op 9 september in Brussel worden gepresenteerd, zullen gemeenschappelijke criteria vaststellen om gebieden met ernstige woningnood te identificeren en te bepalen wanneer kortetermijnverhuur bijdraagt aan het probleem.

Het voorstel zou met name relevant kunnen zijn voor Portugal, waar de relatie tussen lokale accommodatie, ook wel bekend als „alojamento local“ (AL), toerisme en huisvesting een omstreden kwestie is geworden in Lissabon en andere gebieden met een grote vraag.

Dit betekent niet dat er een EU-breed verbod op Airbnb-achtige verhuur op komst is. Evenmin zal Brussel van Portugal of individuele gemeenten eisen dat zij nieuwe beperkingen opleggen.

Het is juist de bedoeling om lokale en nationale autoriteiten een duidelijkere rechtsgrondslag te bieden om maatregelen te nemen wanneer zij kunnen aantonen dat kortetermijnverhuur een bestaand huisvestingsprobleem verergert.

Wanneer kunnen beperkingen worden ingevoerd?

Volgens de plannen die voorafgaand aan de presentatie van 9 september zijn bekendgemaakt, zouden autoriteiten eerst moeten vaststellen dat er in een gebied sprake is van druk op de woningmarkt.

Bij die beoordeling zou rekening kunnen worden gehouden met factoren zoals huizenprijzen in verhouding tot het gezinsinkomen, hoe die verhouding in de loop van de tijd is veranderd, bevolkingsontwikkelingen en het lokale evenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.

Zelfs dan zou het bestaan van een huisvestingsprobleem niet automatisch een rechtvaardiging vormen voor beperkingen op vakantieverhuur.

De autoriteiten zouden ook bewijs moeten hebben dat de groei van kortetermijnverblijven bijdraagt aan hogere prijzen of het aantal voor bewoners beschikbare woningen vermindert. Eventuele maatregelen zouden gerechtvaardigd moeten zijn en in verhouding moeten staan tot de lokale situatie.

Het voorstel maakt ook een onderscheid tussen iemands hoofdwoning en woningen die worden geëxploiteerd als toeristische accommodatie voor korte termijn.

Dat is van belang omdat de Commissie heeft erkend dat het verhuren van een kamer of het af en toe verhuren van een hoofdverblijfplaats een nuttig extra inkomen kan opleveren, terwijl grote concentraties van woningen die commercieel worden gebruikt voor kort verblijf een ander effect kunnen hebben op de lokale woningmarkt.

Geen algemeen verbod op lokale accommodatie

Huisvesting blijft in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van nationale, regionale en lokale overheden, en Brussel stelt niet voor om die beslissingsbevoegdheid van hen over te nemen.

Wat de Commissie wil, is een gemeenschappelijke reeks regels om te bepalen wanneer ingrijpen redelijk en verenigbaar is met het EU-recht.

De Commissie heeft ook duidelijk gemaakt dat het beperken van kortetermijnverhuur op zichzelf het woningtekort in Europa niet zal oplossen.

Maatregelen in gebieden waar de druk groot is, moeten gepaard gaan met inspanningen om meer woningen te bouwen, bestaande woningen te renoveren en de procedures voor ruimtelijke ordening en vergunningverlening minder omslachtig te maken. De Commissie schat dat de EU meer dan twee miljoen nieuwe woningen per jaar nodig heeft om aan de huidige vraag te voldoen.

Er bestaat al een afzonderlijke EU-verordening inzake transparantie op de markt voor kortetermijnverhuur. Deze verordening, die sinds 20 mei van kracht is, vereist een grotere uitwisseling van gegevens door verhuurders en onlineplatforms, waardoor overheidsinstanties een duidelijker beeld krijgen van wat er op hun lokale verhuurmarkten gebeurt. Kortetermijnverblijven vertegenwoordigen nu ongeveer een kwart van de toeristische accommodaties in de hele EU.

Wat zou dit voor Portugal kunnen betekenen?

Er verandert voorlopig niets voor Portugese vastgoedeigenaren of exploitanten van accommodaties voor kortetermijnverhuur.

Het voorstel voert geen nieuwe beperkingen in die specifiek gelden voor Lissabon, de Algarve of enige andere plaats in Portugal. In plaats daarvan zou het op termijn voor Portugese autoriteiten gemakkelijker kunnen worden om gerichte beperkingen te verdedigen wanneer zij een daadwerkelijk verband kunnen aantonen tussen kortetermijnverblijven en de druk op de woningmarkt.

Het voorstel moet bovendien het wetgevingsproces van de EU doorlopen, waarbij het Europees Parlement en de lidstaten betrokken zijn, voordat het wet wordt.