Les nouvelles règles qui seront présentées à Bruxelles le 9 septembre définiront des critères communs permettant d’identifier les zones soumises à une forte pression immobilière et de déterminer dans quels cas les locations de courte durée contribuent à ce problème.

Cette proposition pourrait concerner tout particulièrement le Portugal, où la relation entre l’hébergement local, connu sous le nom d’« alojamento local » (AL), le tourisme et le logement est devenue un sujet controversé à Lisbonne et dans d’autres zones à forte demande.

Cela ne signifie pas pour autant qu'une interdiction à l'échelle de l'UE des locations de type Airbnb soit prévue. Bruxelles n'exigera pas non plus du Portugal ou des communes d'imposer de nouvelles restrictions.

L’idée est plutôt de fournir aux autorités locales et nationales une base juridique plus claire leur permettant d’intervenir lorsqu’elles peuvent démontrer que les locations de courte durée aggravent un problème de logement existant.

Quand des restrictions peuvent-elles être mises en place ?

Selon les projets rendus publics avant la présentation du 9 septembre, les autorités devraient d’abord établir qu’une zone est confrontée à une pression sur le marché du logement.

Cette évaluation pourrait prendre en compte des facteurs tels que le rapport entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages, l’évolution de ce rapport au fil du temps, les tendances démographiques et l’équilibre local entre l’offre et la demande de logements.

Même dans ce cas, l’existence d’un problème de logement ne justifierait pas automatiquement des restrictions sur les locations de vacances.

Les autorités devraient également disposer de preuves démontrant que la croissance des hébergements de courte durée contribue à la hausse des prix ou réduit le nombre de logements disponibles pour les résidents. Toute mesure mise en place devrait être justifiée et proportionnée à la situation locale.

La proposition établit également une distinction entre la résidence principale d’une personne et les biens immobiliers exploités comme hébergements touristiques de courte durée.

Ce point est important car la Commission a reconnu que la location d’une chambre ou la mise en location occasionnelle d’une résidence principale peut constituer un revenu supplémentaire utile, tandis qu’une forte concentration de biens immobiliers utilisés à des fins commerciales pour des séjours de courte durée peut avoir un effet différent sur le marché local du logement.

Pas d’interdiction générale des hébergements locaux

Le logement reste avant tout de la responsabilité des gouvernements nationaux, régionaux et locaux, et Bruxelles ne propose pas de leur retirer ce pouvoir de décision.

Ce qu’elle souhaite, c’est un ensemble de règles communes permettant de déterminer quand une intervention est raisonnable et compatible avec le droit de l’Union européenne.

La Commission a également précisé que la restriction des locations de courte durée ne suffirait pas à elle seule à résoudre la pénurie de logements en Europe.

Les mesures prises dans les zones soumises à une forte pression devraient s’accompagner d’efforts visant à construire davantage de logements, à rénover les biens existants et à simplifier les procédures d’urbanisme et d’octroi de licences. La Commission estime que l’UE a besoin de plus de deux millions de nouveaux logements par an pour répondre à la demande actuelle.

Il existe déjà un règlement européen distinct régissant la transparence sur le marché de la location à court terme. En vigueur depuis le 20 mai, il impose un partage accru des données de la part des hôtes et des plateformes en ligne, ce qui permet aux autorités publiques d’avoir une vision plus claire de ce qui se passe sur leurs marchés locatifs locaux. Les hébergements à court terme représentent désormais environ un quart des hébergements touristiques dans l’ensemble de l’UE.

Quelles pourraient être les conséquences pour le Portugal ?

Rien ne change dans l’immédiat pour les propriétaires immobiliers portugais ni pour les opérateurs de locations entre particuliers.

La proposition n'introduit pas de nouvelles restrictions spécifiques à Lisbonne, à l'Algarve ou à toute autre région du Portugal. En revanche, elle pourrait à terme permettre aux autorités portugaises de justifier plus facilement des restrictions ciblées lorsqu'elles sont en mesure de démontrer un lien réel entre les locations de courte durée et la pression sur le marché du logement.

La proposition devra également suivre le processus législatif de l’UE, impliquant le Parlement européen et les États membres, avant d’entrer en vigueur.