Die neuen Vorschriften, die am 9. September in Brüssel vorgestellt werden, legen gemeinsame Kriterien fest, anhand derer Gebiete mit erheblichem Wohnungsdruck ermittelt und festgestellt werden kann, inwieweit Kurzzeitvermietungen zu diesem Problem beitragen.

Der Vorschlag könnte insbesondere für Portugal relevant sein, wo das Verhältnis zwischen lokalen Unterkünften, bekannt als „alojamento local“ (AL), Tourismus und Wohnraum in Lissabon und anderen Gebieten mit hoher Nachfrage zu einem umstrittenen Thema geworden ist.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein EU-weites Verbot von Vermietungen nach dem Vorbild von Airbnb bevorsteht. Brüssel wird auch nicht von Portugal oder einzelnen Gemeinden verlangen, neue Beschränkungen zu erlassen.

Vielmehr geht es darum, lokalen und nationalen Behörden eine klarere Rechtsgrundlage für Maßnahmen zu geben, wenn sie nachweisen können, dass Kurzzeitvermietungen ein bestehendes Wohnungsproblem verschärfen.

Wann können Beschränkungen eingeführt werden?

Nach den Plänen, über die im Vorfeld der Präsentation am 9. September berichtet wurde, müssten die Behörden zunächst feststellen, dass in einem Gebiet Wohnungsnot herrscht.

Bei dieser Bewertung könnten Faktoren wie die Immobilienpreise im Vergleich zu den Haushaltseinkommen, die Entwicklung dieses Verhältnisses im Laufe der Zeit, Bevölkerungsentwicklungen und das lokale Gleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage berücksichtigt werden.

Selbst dann würde das Vorliegen eines Wohnungsproblems nicht automatisch Beschränkungen für Ferienvermietungen rechtfertigen.

Die Behörden bräuchten zudem Belege dafür, dass die Zunahme von Kurzzeitunterkünften zu höheren Preisen beiträgt oder die Zahl der für Anwohner verfügbaren Wohnungen verringert. Alle eingeführten Maßnahmen müssten gerechtfertigt und der lokalen Situation angemessen sein.

Der Vorschlag unterscheidet zudem zwischen dem Hauptwohnsitz einer Person und Immobilien, die als kurzfristige Touristenunterkünfte betrieben werden.

Dies ist von Bedeutung, da die Kommission anerkannt hat, dass die Vermietung eines Zimmers oder die gelegentliche Vermietung eines Hauptwohnsitzes ein nützliches Zusatzeinkommen darstellen kann, während eine hohe Konzentration von Immobilien, die gewerblich für Kurzaufenthalte genutzt werden, andere Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt haben kann.

Kein pauschales Verbot lokaler Unterkünfte

Der Wohnungsbau bleibt in erster Linie in der Zuständigkeit der nationalen, regionalen und lokalen Regierungen, und Brüssel schlägt nicht vor, ihnen diese Entscheidungsbefugnisse zu entziehen.

Was sie anstrebt, ist ein gemeinsamer Regelkatalog, anhand dessen entschieden werden kann, wann ein Eingreifen angemessen und mit dem EU-Recht vereinbar ist.

Die Kommission hat zudem deutlich gemacht, dass eine Beschränkung von Kurzzeitvermietungen allein die Wohnungsknappheit in Europa nicht lösen wird.

Maßnahmen in Gebieten mit hohem Druck müssten mit Anstrengungen einhergehen, mehr Wohnungen zu bauen, bestehende Immobilien zu sanieren und die Planungs- und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen. Die Kommission schätzt, dass die EU jährlich mehr als zwei Millionen neue Wohnungen benötigt, um den aktuellen Bedarf zu decken.

Es gibt bereits eine separate EU-Verordnung, die die Transparenz auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen regelt. Sie ist seit dem 20. Mai in Kraft und verlangt eine umfassendere Weitergabe von Daten durch Gastgeber und Online-Plattformen, wodurch die Behörden einen klareren Überblick über die Entwicklungen auf ihren lokalen Vermietungsmärkten erhalten. Kurzzeitunterkünfte machen mittlerweile rund ein Viertel der Touristenunterkünfte in der gesamten EU aus.

Was könnte das für Portugal bedeuten?

Für portugiesische Immobilienbesitzer oder Anbieter von Ferienwohnungen ändert sich vorerst nichts.

Der Vorschlag führt keine neuen Beschränkungen speziell für Lissabon, die Algarve oder andere Orte in Portugal ein. Stattdessen könnte er es den portugiesischen Behörden letztendlich erleichtern, gezielte Beschränkungen zu rechtfertigen, wenn sie einen echten Zusammenhang zwischen Kurzzeitunterkünften und dem Wohnungsdruck nachweisen können.

Der Vorschlag muss zudem den EU-Gesetzgebungsprozess durchlaufen, an dem das Europäische Parlament und die Mitgliedstaaten beteiligt sind, bevor er Gesetzeskraft erlangt.