De nya reglerna, som presenteras i Bryssel den 9 september, kommer att fastställa gemensamma kriterier för att identifiera områden med allvarlig bostadsbrist och avgöra när korttidsuthyrning bidrar till problemet.

Förslaget kan vara särskilt relevant för Portugal, där förhållandet mellan lokala boenden, så kallade alojamento local (AL), turism och bostadsmarknaden har blivit en omtvistad fråga i Lissabon och andra områden med hög efterfrågan.

Det innebär inte att ett EU-omfattande förbud mot uthyrning i stil med Airbnb är på väg. Bryssel kommer inte heller att kräva att Portugal eller enskilda kommuner inför nya restriktioner.

Tanken är istället att ge lokala och nationella myndigheter en tydligare rättslig grund för att vidta åtgärder i de fall där de kan visa att korttidsuthyrning förvärrar ett befintligt bostadsproblem.

När kan restriktioner införas?

Enligt de planer som rapporterades inför presentationen den 9 september skulle myndigheterna först behöva fastställa att ett område upplever bostadsbrist.

Den bedömningen skulle kunna ta hänsyn till faktorer som bostadspriser i förhållande till hushållens inkomster, hur det förhållandet har förändrats över tid, befolkningsutvecklingen och den lokala balansen mellan utbud och efterfrågan på bostäder.

Även i så fall skulle förekomsten av ett bostadsproblem inte automatiskt motivera restriktioner för semesteruthyrning.

Myndigheterna skulle också behöva bevis för att ökningen av korttidsuthyrning bidrar till högre priser eller minskar antalet bostäder som är tillgängliga för invånarna. Alla åtgärder som införs måste vara motiverade och stå i proportion till den lokala situationen.

I förslaget görs också en åtskillnad mellan en persons huvudbostad och fastigheter som drivs som korttidsboende för turister.

Detta är viktigt eftersom kommissionen har erkänt att uthyrning av ett rum eller tillfällig uthyrning av en huvudbostad kan ge en välkommen extrainkomst, medan en stor koncentration av fastigheter som används kommersiellt för korttidsboende kan ha en annan inverkan på den lokala bostadsmarknaden.

Inget generellt förbud mot lokala boenden

Bostadsfrågorna är fortfarande i första hand de nationella, regionala och lokala myndigheternas ansvar, och Bryssel föreslår inte att ta dessa beslut ifrån dem.

Vad kommissionen vill ha är en gemensam uppsättning regler för att avgöra när ingripande är rimligt och förenligt med EU-rätten.

Kommissionen har också klargjort att enbart begränsningar av korttidsuthyrning inte kommer att lösa bostadsbristen i Europa.

Åtgärder i områden med stor bostadsbrist måste kompletteras med insatser för att bygga fler bostäder, renovera befintliga fastigheter och förenkla planering och tillståndsgivning. Kommissionen uppskattar att EU behöver mer än två miljoner nya bostäder per år för att möta den nuvarande efterfrågan.

Det finns redan en separat EU-förordning som reglerar insynen på marknaden för korttidsuthyrning. Den trädde i kraft den 20 maj och kräver utökad delning av uppgifter från värdar och onlineplattformar, vilket ger de offentliga myndigheterna en tydligare bild av vad som händer på deras lokala hyresmarknader. Korttidsboende utgör nu omkring en fjärdedel av turistboendet i hela EU.

Vad kan detta innebära för Portugal?

Ingenting förändras omedelbart för portugisiska fastighetsägare eller aktörer inom korttidsuthyrning.

Förslaget inför inga nya restriktioner specifikt för Lissabon, Algarve eller någon annanstans i Portugal. I stället skulle det på sikt kunna göra det lättare för portugisiska myndigheter att försvara riktade restriktioner där de kan påvisa ett verkligt samband mellan korttidsuthyrning och bostadsbrist.

Förslaget måste också gå igenom EU:s lagstiftningsprocess, där Europaparlamentet och medlemsstaterna är inblandade, innan det blir lag.