Las nuevas normas que se presentarán en Bruselas el 9 de septiembre establecerán criterios comunes para identificar las zonas sometidas a una grave presión inmobiliaria y determinar cuándo los alquileres a corto plazo contribuyen al problema.

La propuesta podría resultar especialmente relevante para Portugal, donde la relación entre el alojamiento local, conocido como «alojamento local» (AL), el turismo y la vivienda se ha convertido en un tema polémico en Lisboa y otras zonas con gran demanda.

Esto no significa que se vaya a producir una prohibición a escala de la UE de los alquileres al estilo de Airbnb. Tampoco exigirá Bruselas a Portugal ni a los ayuntamientos que impongan nuevas restricciones.

En cambio, la idea es proporcionar a las autoridades locales y nacionales una base jurídica más clara para tomar medidas cuando puedan demostrar que los alquileres a corto plazo están agravando un problema de vivienda ya existente.

¿Cuándo se podrán introducir restricciones?

Según los planes adelantados antes de la presentación del 9 de septiembre, las autoridades tendrían que determinar primero si una zona está experimentando presión en materia de vivienda.

Dicha evaluación podría tener en cuenta factores como los precios de la vivienda en comparación con los ingresos de los hogares, cómo ha evolucionado esa relación a lo largo del tiempo, las tendencias demográficas y el equilibrio local entre la oferta y la demanda de vivienda.

Aun así, la existencia de un problema de vivienda no justificaría automáticamente la imposición de restricciones a los alquileres vacacionales.

Las autoridades también necesitarían pruebas de que el crecimiento de los alojamientos a corto plazo está contribuyendo al aumento de los precios o reduciendo el número de viviendas disponibles para los residentes. Cualquier medida que se introdujera debería estar justificada y ser proporcionada a la situación local.

La propuesta también establece una distinción entre la vivienda habitual de una persona y los inmuebles que se explotan como alojamientos turísticos de corta duración.

Esto es importante porque la Comisión ha reconocido que alquilar una habitación o ceder ocasionalmente la vivienda habitual puede suponer unos ingresos adicionales útiles, mientras que una gran concentración de inmuebles utilizados con fines comerciales para estancias cortas puede tener un efecto diferente en el mercado inmobiliario local.

No se propone una prohibición general del alojamiento local

La vivienda sigue siendo, ante todo, responsabilidad de los gobiernos nacionales, regionales y locales, y Bruselas no propone restarles esa competencia.

Lo que pretende es establecer un conjunto de normas comunes para determinar cuándo una intervención es razonable y compatible con la legislación de la UE.

La Comisión también ha dejado claro que restringir los alquileres a corto plazo por sí solo no resolverá la escasez de vivienda en Europa.

Las medidas en zonas sometidas a una fuerte presión deberían ir acompañadas de esfuerzos para construir más viviendas, renovar las propiedades existentes y agilizar los trámites de planificación y concesión de licencias. La Comisión estima que la UE necesita más de dos millones de nuevas viviendas al año para satisfacer la demanda actual.

Ya existe un reglamento de la UE independiente que regula la transparencia en el mercado del alquiler a corto plazo. En vigor desde el 20 de mayo, exige un mayor intercambio de datos por parte de los anfitriones y las plataformas en línea, lo que ofrece a las autoridades públicas una visión más clara de lo que ocurre en sus mercados locales de alquiler. El alojamiento a corto plazo representa actualmente alrededor de una cuarta parte del alojamiento turístico en toda la UE.

¿Qué podría significar esto para Portugal?

No cambia nada de forma inmediata para los propietarios portugueses ni para los operadores de alquileres a corto plazo.

La propuesta no introduce nuevas restricciones específicas para Lisboa, el Algarve ni ningún otro lugar de Portugal. En cambio, a la larga podría facilitar a las autoridades portuguesas la defensa de restricciones específicas cuando puedan demostrar una relación real entre el alojamiento a corto plazo y la presión sobre el mercado de la vivienda.

La propuesta también tendrá que pasar por el proceso legislativo de la UE, en el que participan el Parlamento Europeo y los Estados miembros, antes de convertirse en ley.