Niektórzy obwiniają spekulacje, inni – niedobór podaży, turystykę, inwestorów zagranicznych czy stopy procentowe. Wszystkie te czynniki wpływają na rynek, ale żaden z nich sam w sobie nie wyjaśnia skali problemu. Być może dlatego, że kwestia mieszkaniowa nigdy tak naprawdę nie była głównym problemem: jest ona raczej odbiciem gospodarki, która wciąż boryka się z trudnościami w przekształcaniu wzrostu gospodarczego w dobrobyt.

W ostatnich latach Portugalia odnotowała szereg pozytywnych sygnałów. Poprawiliśmy wyniki w europejskich wskaźnikach innowacyjności, młodzi Portugalczycy wykazują umiejętności cyfrowe powyżej średniej Unii Europejskiej, rosną inwestycje technologiczne, a także pojawiają się projekty związane z centrami danych, sztuczną inteligencją i energią odnawialną. Nigdy nie byliśmy w lepszej sytuacji, by uczestniczyć w nowej gospodarce cyfrowej. Mimo to płace nadal rosną powoli, wydajność pozostaje poniżej średniej europejskiej, a siła nabywcza gospodarstw domowych nadal znacznie odbiega od poziomu w bardziej rozwiniętych gospodarkach.

W tym miejscu do dyskusji wkracza kwestia mieszkalnictwa. Zbyt długo pytaliśmy, dlaczego mieszkania są drogie. Być może powinniśmy zapytać, dlaczego dochody pozostają niskie. Mieszkanie nie jest drogie ani tanie w sensie absolutnym; jest drogie lub tanie w zależności od możliwości ekonomicznych tych, którzy chcą je kupić. Nawet na bardziej zrównoważonym rynku, gdzie ceny w wielu regionach się stabilizują, nabywcy są bardziej wybredni, a czas sprzedaży się wydłuża, obciążenie finansowe rodzin pozostaje wysokie. Problem dostępności cenowej nie znika wraz ze spowolnieniem rynku, ponieważ podstawowa zmienna pozostaje niemal niezmieniona: możliwości finansowe rodzin.

Prawdziwa debata powinna zatem skupiać się na wydajności. Portugalia nadal wytwarza mniej bogactwa na jednego pracownika niż wielu europejskich partnerów, co nieuchronnie znajduje odzwierciedlenie w wynagrodzeniach. Irlandia jest tego wyraźnym przykładem: nieco ponad trzy dekady temu jej poziom rozwoju był zbliżony do poziomu Portugalii; dziś jest jedną z najbardziej produktywnych gospodarek w Europie, przyciąga inwestycje technologiczne o wysokiej wartości dodanej i znacznie lepiej wynagradza talenty. To nie rynek mieszkaniowy zmienił Irlandię. To była produktywność.

W Portugalii często tkwimy w środowisku pracy, w którym wydajność, zasługi i wynagrodzenie nie zawsze idą w parze. Ilekroć pojawia się temat większej elastyczności rynku pracy, debata szybko przybiera charakter ideologiczny. Elastyczność nie oznacza jednak braku praw; oznacza stworzenie warunków, w których przedsiębiorstwa będą mogły wynagradzać tych, którzy tworzą większą wartość, a pracownicy – zwłaszcza najmłodsi i najlepiej wykwalifikowani – będą mogli dostrzec, jak ich wyniki przekładają się na awans zawodowy i wzrost wynagrodzenia. Dopóki staż pracy będzie miał większe znaczenie niż zasługi, będziemy nadal tracić talenty, ograniczać konkurencyjność przedsiębiorstw i hamować tworzenie bogactwa.

Portugalia oczywiście musi budować więcej mieszkań i zwiększać podaż. Błędem byłoby jednak sądzić, że rozwiążemy kryzys mieszkaniowy bez uprzedniego zajęcia się kryzysem produktywności. Ponieważ w gruncie rzeczy mieszkania nie opowiadają jedynie historii rynku nieruchomości. Opowiadają przede wszystkim historię portugalskiej gospodarki.