Portugalia obfituje w dziedzictwo kulturowe o niewykorzystanym potencjale gospodarczym: nieużywane budynki publiczne, stare obiekty przemysłowe, klasztory, dworce kolejowe, nieruchomości wiejskie, zniszczone nieruchomości w centrach miast oraz inne aktywa, które utraciły funkcję, do której zostały pierwotnie przeznaczone. Problem polega na tym, że budynek może istnieć fizycznie, a pod względem ekonomicznym praktycznie nie istnieć.

Pusta nieruchomość nie zapewnia mieszkań, nie przyjmuje firm, nie generuje ruchu turystycznego, nie tworzy miejsc pracy i często ulega dalszej degradacji. Stanowi ona kapitał trwały, a kwestia ta nabiera szczególnego znaczenia, gdy przyglądamy się przyszłości portugalskiej turystyki. OECD twierdzi, że kolejna strategia sektora powinna dążyć do większego tworzenia wartości, produktywności, spójności terytorialnej i konkurencyjności przedsiębiorstw, zamiast opierać się wyłącznie na wzroście liczby odwiedzających. Przekształcanie istniejącego dziedzictwa może stanowić część tej strategii.

Portugalia już to udowodniła poprzez program REVIVE, którego celem jest nadanie dziedzictwu publicznemu nowych funkcji turystycznych dzięki inwestycjom prywatnym. Co ciekawe, model portugalski stał się inspiracją dla programu REVIVE Brazil, który sam OECD wyróżniła jako inicjatywę mającą na celu ponowne wykorzystanie nieruchomości publicznych o znaczeniu historycznym, kulturowym i architektonicznym poprzez koncesje na hotele, restauracje, obiekty kulturalne i inne projekty turystyczne. Być może powinniśmy postrzegać ten przykład nie tylko jako politykę turystyczną, ale także jako politykę gospodarczą.

Tę samą logikę można zastosować daleko poza sektor hotelarski. Przestarzały budynek może stać się mieszkaniem; stara przestrzeń handlowa może zyskać nowe przeznaczenie; dziedzictwo przemysłowe może gościć przedsiębiorstwa, instytucje kulturalne lub turystyczne; a budynki publiczne, które straciły swoją funkcję, mogą ponownie włączyć się w obieg gospodarczy. Inne europejskie badanie, które przeanalizowaliśmy, stawia właśnie ponowne wykorzystanie istniejącej zasobu budowlanego w centrum odpowiedzi na przyszłe potrzeby: dostosowywanie wielkości, odzyskiwanie, przekształcanie, renowacja i rozbudowa, zanim – o ile to możliwe – uciekniemy się do nowego budownictwa.

Nie oznacza to, że Portugalia może zaspokoić swoje potrzeby w zakresie nieruchomości wyłącznie poprzez przekształcanie istniejących obiektów. Nie jest to możliwe. Nadal będziemy potrzebować nowych inwestycji budowlanych, zwłaszcza w sektorze mieszkaniowym. Istnieje jednak różnica między krajem, który postrzega pusty budynek jako problem, a krajem, który traktuje go jako kapitał oczekujący na nowe przeznaczenie.

Aby to osiągnąć, musimy lepiej poznać istniejące zasoby, przyspieszyć zmiany w przeznaczeniu, gdy mają one sens, uprościć procesy przekształcania oraz stworzyć warunki dla inwestycji prywatnych w celu odzyskania aktywów opłacalnych ekonomicznie. Przez dziesięciolecia rozwój rynku nieruchomości oznaczał głównie budowanie; w nadchodzących dziesięcioleciach coraz ważniejszą rolę może odgrywać właśnie przekształcanie.

Portugalia potrzebuje bardziej produktywnych aktywów nieruchomościowych, a niektóre z nich mogą już istnieć.