As novas regras que serão apresentadas em Bruxelas, a 9 de setembro, definirão critérios comuns para identificar áreas sujeitas a graves pressões no mercado habitacional e determinar em que medida os arrendamentos de curta duração estão a contribuir para o problema.

A proposta poderá ser particularmente relevante para Portugal, onde a relação entre o alojamento local (AL), o turismo e a habitação se tornou uma questão controversa em Lisboa e noutras áreas de elevada procura.

Isto não significa que esteja a caminho uma proibição a nível da UE dos arrendamentos ao estilo do Airbnb. Nem Bruxelas exigirá que Portugal ou as autarquias imponham novas restrições.

Em vez disso, a ideia é proporcionar às autoridades locais e nacionais uma base jurídica mais clara para tomarem medidas nos casos em que possam demonstrar que os arrendamentos de curta duração estão a agravar um problema habitacional já existente.

Quando poderão ser introduzidas restrições?

De acordo com os planos divulgados antes da apresentação de 9 de setembro, as autoridades teriam primeiro de determinar que uma zona se encontra sob pressão habitacional.

Essa avaliação poderia ter em conta fatores como os preços das habitações em comparação com os rendimentos das famílias, a forma como essa relação se alterou ao longo do tempo, as tendências demográficas e o equilíbrio local entre a oferta e a procura de habitação.

Mesmo assim, a existência de um problema habitacional não justificaria automaticamente a imposição de restrições aos alugueres para férias.

As autoridades teriam também de dispor de provas de que o crescimento das acomodações de curta duração estava a contribuir para o aumento dos preços ou a reduzir o número de habitações disponíveis para os residentes. Quaisquer medidas introduzidas teriam de ser justificadas e proporcionais à situação local.

A proposta estabelece ainda uma distinção entre a residência principal de uma pessoa e os imóveis explorados como alojamento turístico de curta duração.

Isto é importante porque a Comissão reconheceu que alugar um quarto ou, ocasionalmente, a residência principal pode proporcionar um rendimento adicional útil, enquanto grandes concentrações de imóveis utilizados comercialmente para estadias de curta duração podem ter um efeito diferente no mercado habitacional local.

Não há proibição generalizada do alojamento local

A habitação continua a ser, principalmente, da responsabilidade dos governos nacionais, regionais e locais, e Bruxelas não propõe retirar-lhes essas decisões.

O que pretende é um conjunto comum de regras para determinar quando a intervenção é razoável e compatível com o direito da UE.

A Comissão deixou também claro que a restrição dos arrendamentos de curta duração, por si só, não resolverá a escassez de habitação na Europa.

As medidas em áreas sujeitas a forte pressão teriam de ser acompanhadas por esforços para construir mais habitações, renovar os imóveis existentes e tornar o planeamento e o licenciamento menos onerosos. A Comissão estima que a UE necessite de mais de dois milhões de novas habitações por ano para satisfazer a procura atual.

Já existe um regulamento da UE específico que rege a transparência no mercado de arrendamentos de curta duração. Em vigor desde 20 de maio, exige uma maior partilha de dados por parte dos anfitriões e das plataformas online, proporcionando às autoridades públicas uma visão mais clara do que se passa nos seus mercados locais de arrendamento. O alojamento de curta duração representa atualmente cerca de um quarto do alojamento turístico em toda a UE.

O que poderá isto significar para Portugal?

Nada muda de imediato para os proprietários portugueses ou para os operadores de AL.

A proposta não introduz novas restrições específicas para Lisboa, o Algarve ou qualquer outra região de Portugal. Em vez disso, poderá, a longo prazo, facilitar às autoridades portuguesas a defesa de restrições específicas, sempre que possam demonstrar uma ligação genuína entre o alojamento de curta duração e a pressão sobre o mercado habitacional.

A proposta terá também de passar pelo processo legislativo da UE, envolvendo o Parlamento Europeu e os Estados-Membros, antes de se tornar lei.